LG Köln Urteil vom 13.08.2010 - 24 O 509/08

Nachgehend

BGH (Urteil vom 02.03.2012; Aktenzeichen V ZR 169/11)

Tenor

• 1.

  Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger Euro 49.208,88 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.01.2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

• 2.

  Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 63% und die Kläger zu 37%.

• 3.

  Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks - Flurstücke X2 und X3 im Grundbuch - mit der Anschrift A-Straße in Radevormwald. Die Beklagte ist als Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin des unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücks - Flurstück X1 im Grundbuch - mit der Anschrift B-Straße in Radevormwald (Bl. 3 f.; Anl. K1, Bl. 30 f. GA).

Die Grundstücke der Parteien standen ursprünglich beide im Eigentum eines Herrn K. Beide veräußerte er, eines an die Kläger und eines an die Beklagte.

Auf dem Grundstück der Kläger befindet sich ein Mehrparteienwohnhaus mit einem Anbau. Die darin sich befindenden Wohnungen und die Gewerbeeinheit im Erdgeschoß sind an mehrere Parteien vermietet. Bei dem Haus handelt es sich um ein Fachwerkhaus, das mit einer Konstruktion aus tragendem Holzfachwerk errichtet wurde. Das Haus ist mit einem umlaufenden Mauersockelbereich versehen und von außen mit einer Schieferfassade behangen. Die mit Schiefern behangene südliche Außenmauer des Anbaus bildet exakt die Grenze zum Nachbargrundstück der Beklagten (Bl. 3 f. GA; Anl. K1, Bl. 30 f. GA).

Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich Erdreich, das an die Schiefermauer des Hauses A-Straße, also an das Haus der Kläger, anliegt. Die Schiefermauer ist lediglich durch eine Draindämmung in Form einer Styroporplatte und eine Bitumenwellplatte geschützt (Anl. K2, Privatgutachten, Bl. 34 f; Bl. 7 GA).

Bei Renovierungsarbeiten fiel den Klägern an Holzbauteilen an der Flurtrennwand des Gebäudes ein Schädling auf. Die Analyse eines privat beauftragten Sachverständigen - Herr M - ergab, dass es sich bei diesem Schädling um den sog. echten Hausschwamm handelte, der das tragende Holzfachwerk an der Flurtrennwand und an der südseitigen Außenwand bereits stark angegriffen und das Holz zum Teil zersetzt hatte. (Anl. K2 und K3, Bl. 33, 43 GA).

Der echte Hausschwamm ist ein Oberflächenpilz, der totes Holz befällt. Zum Wachstum benötigt er eine feuchte und nicht zu kühle Umgebung, bevorzugt Holzbauteile, denen er dann die Cellulose entzieht. Dadurch wird das Holz gebrochen und lässt sich mit bloßen Händen zerdrücken. Es handelt sich um einen besonders aktiven Schädling, der sich rasch verbreiten kann. Er wächst oft im Verborgenen, z.B. hinter Putz und unter Fußböden. Der Hausschwamm wies im Zeitpunkt der Untersuchung durch den Sachverständigen M eine deutlich sichtbare Vitalität auf.

Da der Befall der (Fachwerk-) Holzkonstruktion eine Gefahr für die Statik des Hauses bedeuten kann, sind an die Schwammsanierung hohe Anforderungen zu stellen. Die fachgerechte Beseitigung des echten Hausschwamms orientiert sich an den einschlägigen DIN-Normen und Merkblättern zur Bekämpfung von echtem Hausschwamm: DIN 68800 iV.m. dem Merkblatt E 1-2-05/D (Bl. 7,13 GA). Die Kläger planten, die schadhaften Stellen sogleich zu sanieren.

Sie forderten die Beklagte durch ihre Bevollmächtigten außergerichtlich zur Beseitigung der Schäden auf (Schreiben v. 28.09.2006, Anl. K9, Bl. 306 GA sowie vom 10.10.2006, Anl. K11, Bl. 313 GA). Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Sie leiteten daher ein selbstständiges Beweisverfahren ein (Landgericht Köln, -21 OH 36/06-). Die Kläger nahmen zur Finanzierung der Sanierung zwei Kredite auf (Anl. K20, Bl. 378 ff. GA).

Anschließend ließen die Kläger an dem Haus fachmännisch umfangreiche Sanierungsarbeiten vornehmen. Die Kosten der Sanierungsarbeiten waren zuvor von den Sachverständigen - den Herren M und Hans Z - in einer groben Schätzung mit Euro 40.000,00 brutto beziffert worden (Bl. 7, 11 GA). Die Kläger bezifferten ihren Aufwand mit Euro 77.741,53. Diese Klageforderung berechnen die Kläger wie folgt:

- Sanierungsarbeiten und Materialien	Euro 59.272,11
- Gutachterkosten	Euro 1.258,88
- Sanierung Badezimmer	Euro 8.436,14
- Eigener Aufwand	Euro 8.774,40

Insgesamt: Euro 77.741,53

Die Kläger behaupten, die - unstreitig - früher freistehende Schieferfassade des Hauses A-Straße sei bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück der Beklagten - durchgeführt vom damaligen Eigentümer Herrn K - mit Erde angeschüttet worden.

Durch die nicht fachgerechte Erdanschüttung sei es zur Feuchtigkeitsbildung im Holzfachwerk der Außenmauer gekommen, welche ursächlich für den Schädlingsbefall des Gebäudes sei. Die erheblichen Feuchtigkeitsschäden seien ihnen erstmals 2006 aufgefallen.

Ferner behaupten sie, durch die fachmännisch erforderlichen Sanierungsarbeiten zur Beseitigung der Schäden durch Schwammbefall - die sie unter Berücksichtigung des selbstständigen Beweis...