Verfahrensgang
AG Bergheim (Entscheidung vom 16.09.2010; Aktenzeichen 29b C 65/09) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Klägers zu 1) gegen das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 16.9.2010 -29b S 65/09 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger zu 1).
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger zu 1) wird nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H-Straße in C. Zwischen 70 und 80% der Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft werden von W GmbH & Co KG sowie P GmbH gehalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft führte eine umfangreiche Sanierung u.a. der Fassade, Fenster, Balkone, Terrassen und Außenanlagen durch, die durch die Stadt C durch öffentliche Zuschüsse gefördert wurde. Die Baumaßnahmen mussten Ende 2009 abgeschlossen werden, um weitere Fördergelder zu erhalten und bereits erhaltene Mittel nicht zurückzahlen zu müssen.
Die Vorverwalterin Fa. Z ging in ihrer Liquiditätsplanung - Stand 2.7.2009 - von Gesamtbaukosten in 2009 von 1.409.969,00 € aus, für die Einzelheiten wird auf die Anlage B8 (Bl.267) Bezug genommen. In der Eigentümerversammlung vom 2.7.2009, unter der Verwaltung der Fa. Z, wurde beschlossen, dass die ratierlich bis zum 30.9.2010 zu zahlende Sonderumlage von 341.050,32 € sofort fällig gestellt wird, weiter wurde eine sofort zahlbare Sonderumlage in Höhe von 230.000,-- € beschlossen. Die Fa. M übernahm das Verwalteramt am 31.8.2009, derzeit ist die Fa. J Immobilien GmbH Verwalterin.
In der Eigentümerversammlung vom 1.10.2009 erfolgte zu TOP 6 die Beschlussfassung über eine weitere Sonderumlage in Höhe von 750.000,-- €, deren Anfechtung Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. Für die Einzelheiten des Beschlussinhalts wird auf das Protokoll (Bl.43f) Bezug genommen.
Die Baumaßnahmen wurden termingerecht fertiggestellt. In 2010 zahlte die Stadt C Fördermittel in Höhe von 190.000,-- € aus. Mit Schreiben vom 24.1.2011 teilte die Verwalterin, J mit, dass sich auf dem Festgeldkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Betrag von 439.433,56 € befindet.
Der Kläger zu 1) ist der Auffassung, dass die Erhebung der weiteren Sonderumlage in Höhe von 750.000,-- € nicht erforderlich gewesen sei. Eine Liquiditätslücke habe sich allenfalls daraus ergeben können, dass die Mehrheitseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen aus der am 2.7.2009 beschlossenen Sonderumlage nicht nachgekommen seien.
Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Beschluss weder in formeller noch in materieller Hinsicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Nach dem vorgelegten Zahlenwerk sei eine Sonderumlage in der beschlossenen Höhe notwendig gewesen, angesichts des Zahlungsausfalls in Höhe von 314.440,28 € sei die zuvor beschlossene Sonderumlage zur Liquiditätssicherung in Höhe von 571.000,00 € nicht ausreichend gewesen. Vor dem Hintergrund der drohenden Nichteinhaltung des Fördertermins vom 31.12.2009 sei eine klageweise Geltendmachung der nicht gezahlten Beiträge zur Sonderumlage nicht in Betracht gekommen.
Gegen diese Entscheidung, die dem Kläger zu 1) am 21.9.2010 zugestellt worden ist, hat er am 20.10.2010 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist mit Schriftsatz vom 7.12.2010, eingegangen am 9.12.2010 begründet.
Der Kläger zu 1) behauptet, die streitgegenständliche Beschlussfassung über die weitere Sonderumlage sei allein auf die Initiative der Mehrheitseigentümer zurückzuführen. Die Verwalterin M habe weder in der Einladung noch in der Versammlung nachvollziehbar dargelegt, warum eine Sonderumlage ohne Zweckbestimmung notwendig sei. Das erstinstanzlich vorgelegte Zahlenwerk sei falsch. Dass noch 580.000,-- € an Baukosten zu bezahlen gewesen seien, sei durch die Verwalterin nicht belegt worden. Durch die Sonderumlage seien allein die Zahlungsverpflichtungen der Mehrheitseigentümer vorfinanziert worden. Es hätten daher zunächst die rückständigen Sonderumlagenbeträge beigetrieben werden müssen. Schließlich ist der Kläger zu 1) der Auffassung, dass die Beschlussfassung wegen Majorisierungsmissbrauchs nichtig sei.
Der Kläger zu 1) beantragt,
1.
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Bergheim den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 1.10.2009 zu TOP 6 - Sonderumlage 750.000,-- € Liquidität und laufende Sanierung) für ungültig zu erklären;
2.
den Miteigentümern W GmbH & Co. KG und P GmbH hilfsweise den übrigen Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen;
3.
hilfsweise,
den Rechtsstreit zur erneuten mündlichen Verhandlung an das Amtsgericht Bergheim zurückzuverweisen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihr...
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