AG Bergheim Urteil vom 16.09.2010 - 29b C 65/09

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger B und C D 40 % und der Kläger E zu 60 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürften die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H-Straße , ####1 A. Seit dem 17.08.2009 ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma H Grundbesitz- und Vermögensverwaltung GmbH in Z. Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 beschloss die Eigentümergemeinschaft zu TOP 6 eine Sonderumlage in Höhe von 750.000,00 Euro mit einer Fälligkeit zum 15.10.2009. Das Protokoll der Eigentümerversammlung wurde unter anderem auch von dem Wohnungseigentümer T unterzeichnet, der an der Eigentümerversammlung persönlich teilgenommen hatte. Eine diesbezügliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung liegt nicht vor.

Mit der Anfechtungsklage wenden sich die Kläger gegen die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 zu TOP 6. Sie machen geltend, dass sowohl die Einladung als auch die Beschlussfassung selbst nicht hinreichend bestimmt seien. Außer tatsächlich einer Sonderumlage in der nunmehr festgesetzten Höhe nicht erforderlich. Desweiteren leide die Beschlussfassung an formeller Hinsicht daran, dass der Wohnungseigentümer T das Protokoll mitunterschriebenhabe, ohne das hierüber eine Beschlussfasssung der Eigentümerversammlung und eine entsprechende Protokollierung vorliege.

Die Kläger beantragen,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 01.10.2010 zu TOP 6 Sonderumlage 750.000,00 Euro (Liquidität und lfd. Sanierung) für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht erhobene Anfechtungsklage ist zulässig, aber nicht begründet.

Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 zu TOP 6 Sonderumlage 750.000,00 Euro ist wirksam und entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Einzelnen gilt hier folgendes:

Der angefochtene Beschluss verstößt nicht gegen § 13 Ziff. 8 der Teilungserklärung. Insbesondere sieht die Teilungserklärung keine Abweichung von § 26 Abs. 4 WEG für die Erstellung der Niederschrift vor mit der Folge, dass der Mitunterzeichner der Wohnungseigentümer zuvor hätte von der Versammlung gewählt werden müssen.

Der Gültigkeit des Beschlusses steht auch nicht die Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG entgegen. Denn der Beschlussgegenstand zu TOP 6 war in der Einladung zur Eigentümerversammlung hinreichend konkret bestimmt. Grundsätzlich ist der Beschlussgegenstand konkret anzugeben, dass eine Vorbereitung auf die Beschlussfassung möglich ist und die möglichen Folgen einer Nichtteilnahme für die Wohnungseigentümer erkennbar sind. Diesen Anforderungen genügt die Einladung zu TOP 6, da der Betrag von 750.000,00 Euro zur Sicherstellung der Bewirtschaftung der Wohnanlage sowie der Fertigstellung der laufenden Sanierung als unbedingt notwendig angeführt ist. Anhand der Einladung war jeder Wohnungseigentümer in der Lage, sich auf die Beratung und Beschlussfassung vorzubereiten, zumal den Wohnungseigentümern bereits mit der Einladung mitgeteilt worden ist, dass der Bauleiter M zum damaligen Zeitpunkt mit Ausgaben in Höhe von 580.000,00 Euro für die Sanierung der Anlage rechnete und aufgrund drohender Zahlungsausfälle sowie ausstehender Forderungen die Sonderumlage in der festgesetzten Höhe für notwendig erachtet würde. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Problematik um die Kosten der Sanierung sowie der Zahlungsausfälle den Wohnungseigentümern schon aus einer Vielzahl früherer Versammlungen und hierüber geführte gerichtlicher Verfahren bekannt war, erachtet das Gericht den Inhalt der Einladung zu TOP 6 als hinreichend bestimmt, wobei der verständliche Wunsch verschiedener Eigentümer nach weiteren Erläuterungen im Rahmen der Eigentümerversammlung der Bestimmtheit der Einladung nicht entgegen steht.

Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend für die Bestimmtheit des Beschlussinhaltes. Die Höhe der Umlage, der Verteilungsschlüssel, die Fälligkeit und der Verwendungszweck sind so konkret bestimmt, dass das Gericht eine missbräuchliche Verwendung der Gelder nach Maßgabe des Beschlussinhaltes für ausgeschlossen erachtet.

Desweiteren können sich die Kläger nicht mit Erfolg darauf berufen, dass eine Sonderumlage in der festgesetzten Höhe tatsächlich nicht erforderlich sei. Denn die Beklagte hat mit dem in das Verfahren einbrachte Zahlenwerk in sich stimmig und nachvollziehbar das Erfordernis einer Sonderumlage in der beschlossenen Höhe dargelegt und auch belegt, wobei sich auch schon aus der von den Klägern in der mündlichen Verhandlung vom 15.04.2010 (Bl. 245 a d.A.)...