LG Hamburg Urteil vom 26.06.2008 - 307 S 34/08

Verfahrensgang

AG Hamburg-Altona (Urteil vom 21.01.2008; Aktenzeichen 319b C 294/07)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg-Altona vom 21. Januar 2008 (Geschäfts-Nr.: 319b C 294/07) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden.

4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Kläger hat seine Eigentumswohnung an die Beklagten vermietet. Gemäß § 4 Nr. 1 des Vertrages vom 08.05.2001 (Anlage K 1) ist neben der Nettomiete eine „angemessene Vorauszahlung für Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung” vereinbart. Im zugrunde liegenden Mietvertrag ist ferner in § 10 Nr. 1 II. („Verteilungsmaßstab„) vereinbart:

„Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, so wie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer).”

Der Kläger rechnete über die Nebenkosten für die Abrechnungsperiode 2004 mit Abrechnung vom 21. Oktober 2005 (Anlage K 2) ab. Über die Nebenkosten der Periode 2005 wurde mit Abrechnung vom 19. Oktober 2006 (Anlage K 3) abgerechnet. Es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von EUR 242,32 (2004) und EUR 244,47 (2005).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die streitgegenständlichen Abrechnungen entsprechen den formellen Anforderungen nicht. Soweit in ihr der Verteilerschlüssel nach Wohneigentumsanteilen angegeben sei, berufe sich der Kläger zu Unrecht auf die Vereinbarung in § 10 Nr. 1 I. des Mietvertrages. Diese sei unwirksam.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner – vom Amtsgericht zugelassenen – Berufung und verfolgt seinen Zahlungsanspruch unter Zugrundelegung seines gegenteiligen Rechtsstandpunktes weiter.

Er beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 21. Januar 2008 der Klage in Höhe von insgesamt EUR 486,79 nebst Zinsen stattzugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Ergänzend wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf die gewechselten Schriftsätze, die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 I Nr. 1 ZPO und die Sitzungsniederschrift vom 10. April 2008 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 4, S. 2 ZPO statthaft und zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den streitgegenständlichen beiden Abrechnungen nicht zu.

Dieser Anspruch ist nicht schlüssig dargetan, da den beiden Abrechnungen ein „falscher” Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt worden ist, was auch das Amtsgericht zutreffend erkannt hat.

Indes führt dieser Umstand nicht dazu, dass die beiden Abrechnungen als formell fehlerhaft und unwirksam anzusehen sind; vielmehr berührt dieser Mangel allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen (siehe dazu grundlegend nur BGH, Urteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04 –, NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13 = WuM 2005, 61, 2. Leitsatz und unter II. 1b). Diese vom BGH a.a.O. entwickelten Grundsätze sind vorliegend einschlägig.

Unstreitig und für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt, hat der Kläger seinen beiden Abrechnungen die jeweilige Wohnungseigentumsverwalterabrechnung zugrunde gelegt, die – wiederum erkennbar – als Verteilungsschlüssel jeweils das Verhältnis der Miteigentumsanteile angewendet hat. Weist aber die Abrechnung – wie vorliegend – den tatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt (BGH a.a.O.). Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht dadurch, dass die aufgeführten Betriebskostenarten anders als geschuldet umgelegt worden sind.

Die Abrechnung ist hinsichtlich des zugrunde gelegten Schlüssels auch nicht – wie in dem dem Urteil des BGH vom 09. April 2008 – VIII ZR 84/07 –, bisher – soweit ersichtlich – nur „online” veröffentlicht, Leitsatz a und unter II. 1a und b, Tz. 15 f., aus sich heraus unverständlich (siehe dazu auch BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07 –, ebenfalls bisher, soweit ersichtlich – nur „online” veröffentlicht, unter II. 1a bb m.w.N.).

Der Kläger kann sich entgegen seinem Standpunkt nicht erfolgreich darauf berufen, der zugrunde gelegte Schlüssel sei vertragsgemäß, da er gemäß § 10 Nr. 1, 2. Absatz des Mietvertrages vereinbart worden sei.

Denn diese Formularbest...