LG Frankfurt (Oder) Urteil vom 13.04.2015 - 16 S 133/14

Verfahrensgang

AG Cottbus (Urteil vom 30.05.2014; Aktenzeichen 37 C 27/13)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30.5.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Cottbus, Az. 37 C 27/13, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der in der Eigentümerversammlung vom 29.8.2013 zu TOP 04 „Bestellung eines WEG-Verwalters” gefasste Beschluss wird für unwirksam erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der durch den Beitritt der Beigeladenen verursachten Kosten werden der Klägerin auferlegt.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollsteckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

6. Der Streitwert für die Berufungsinstanz sowie – unter Abänderung der im Urteil vom 30.5.2014 enthaltenen Festsetzung – für den Rechtsstreit erster Instanz wird auf bis zu 750.000 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Bestellung eines Verwalters für ihre Wohnungseigentümergemeinschaft sowie der Aufhebung der in der Teilungserklärung enthaltenen Veräußerungsbeschränkung.

Die Parteien sind Wohnungseigentümer der aus 80 Wohneinheiten in sieben Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage … in …. Die Klägerin hält für 32 Wohneinheiten insgesamt 3.902/10.000 und die Beklagte für 48 Wohneinheiten 6.098/10.000 Miteigentumsanteile. Die am 20.7.1997 neu gefasste Teilungserklärung (Anlage K 4 = Bl. 172 ff. d.A.) vom 21.8.1996 (Anlage K 3 = Bl. 138 ff. d.A.) regelt in § 5 Abs. 2, dass die Veräußerung des Wohneigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Abs. 3 trifft folgende Regelung:

„Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel bestehen, dass

1. der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder
2. sich der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person in die Hausgemeinschaft einfügen wird oder
3. der Erwerber diese Gemeinschaftsordnung in ihrer Gesamtheit nicht für sich als verbindlich anerkennt.”

§ 14 Abs. 2 sieht vor, dass in der Eigentümerversammlung für jede Wohnung ein Stimmrecht besteht.

Die Beklagte schloss am 1.7.2011 einen notariellen Grundstückskaufvertrag mit der durch ihren einzelvertretungsberechtigten Prokuristen … vertretenen … (im Folgenden: „Käuferin”) über ihre gesamten Miteigentumsanteile zu einem Kaufpreis i.H.v. 2,6 Mio. EUR (Anlage K 5 = Bl. 209 ff. d.A.), der nachfolgend auf 2,465 Mio. EUR reduziert wurde. Geschäftsführer der Komplementär GmbH ist ebenfalls Herr ….

Die Beklagte betreibt seitdem die Bestellung eines Verwalters für die Anlage, die Genehmigung der Veräußerung sowie die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung. In einer Eigentümerversammlung vom 29.3.2012 wurde die Beigeladene zur Verwalterin bestellt, deren Geschäftsführer ebenfalls u.a. Herr … ist und die sich mit der Käuferin in einem Konzernverbund befindet. Dieser Beschluss wurde von der Klägerin vor dem Amtsgericht Cottbus zum Az. 37 C 7/12 erfolgreich angefochten. Die hiergegen gerichtete Berufung ist von der Kammer durch am gleichen Tage wie das vorliegende Urteil verkündetes Urteil, Az. 16 S 40/13, zurückgewiesen worden. In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 31.8.2012 wurden die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung und die Genehmigung der Veräußerung beschlossen. Die gegen diese Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage wurde vom Amtsgericht Cottbus durch am 17.4.2014 verkündetes Urteil, Az. 37 C 21/12, abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist von der Kammer durch am gleichen Tage wie das vorliegende Urteil verkündetes Urteil, Az.16 S 100/14, zurückgewiesen worden.

Mit Schreiben vom 24.7.2013 lud die Beigeladene zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 15.8.2013 ein (Anlage K 10 = Bl. 288 d.A.). Beigefügt waren Verwalterbewerbungen sowohl der Beigeladenen (Verwaltungsentgelt 18,25 EUR/Wohnung) als auch der … und der …. Die Klägerin holte ihrerseits Alternativangebote der … und der Verwaltung … (Cottbus) ein, die sie mit Schreiben vom 25.7. und 6.8.2013 an die Beigeladene übermittelte. Mit Schreiben vom 14.8.2013 verlegte die Beigeladene die Eigentümerversammlung auf den 29.8.2013, auf der nach der übersandten Tagesordnung über die Bestellung eines Verwalters sowie die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung entschieden werden sollte (Anlage K 16 = Bl. 334 d.A.). Dieser Einladung waren wiederum Verwalterbewerbungen beigefügt, nunmehr auch eine solche der ….

In der daraufhin am 29.8.2013 durchgeführten Eigentümerversammlung ließ sich die Klägerin durch die Beigeladene vertreten und erteilte ihr hierzu entsprechende Weisungen (Anlage K 17 = Bl. 370 f. d....