LG Düsseldorf Urteil vom 20.07.2016 - 25 S 179/15

Verfahrensgang

AG Remscheid (Urteil vom 24.11.2015; Aktenzeichen 8a C 56/15)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 24. November 2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Remscheid – 8a C 56/15 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 4.000,- EUR.

Tatbestand

I.

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft D. in E., deren Verwalterin die Beigeladene ist. Der Kläger ist Sondereigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 14a bezeichneten Teileigentums.

Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung eines Wohnungs- bzw. Teileigentums der Verwalterzustimmung.

Der Kläger veräußerte durch notariellen Kaufvertrag vom 17. Dezember 2014 seinen im Grundbuch von E. Blatt 23108 verzeichneten 120/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung F. verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 14a bezeichnet, zu einem Kaufpreis von 18.000,00 Euro. Käuferin war die G. mit dem Sitz in H.. In IV.3. versichert der Kläger als Verkäufer, dass keine Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft rückständig seien. Er erklärt ferner, dass ihm keine baulichen Maßnahmen bekannt seien, die bereits durchgeführt seien oder unmittelbar bevorstehen und die zu Sonderumlagen führen werden.

Alleinige Gesellschafterin der G. ist die I. gemäß der Liste der Gesellschafter vom 17. Februar 2012. Am 16. Dezember 2011 wurde die I. in das Handelsregister bei dem Amtsgericht H. eingetragen (HRB 23925). Am 21. März 2012 wurde die G. in das Handelsregister bei dem Amtsgericht H. (HRB 24165) eingetragen. Alleiniger Geschäftsführer beider Gesellschaften ist J.. Die Geschäftsanschrift beider Gesellschaften ist: H..

Die Beigeladene teilte dem Kläger mit Schreiben vom 08. Januar 2015 mit, dass sie eine Zustimmung zu dem Kaufvertrag nicht erteilen könne, da es nicht zutreffend sei, dass der Verkäufer mit Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft nicht rückständig sei. Im Gegenteil, der Kläger schulde der Wohnungseigentümergemeinschaft per 31. Dezember 2014 4.751,10 Euro. Der Kläger forderte erneut mit Schreiben vom 05. Februar 2015 die Erteilung der Zustimmung. Die Beigeladene setzte dem Kläger eine Frist bis zum 18. Februar 2015 zur Zahlung der Rückstände in Höhe von 4.896,10 Euro. Zudem führte die Beigeladene aus, dass sie berechtigte Zweifel habe, dass der Käufer regelmäßig sein Hausgeld zahlen werde. Die Käuferin sei bereits einmal Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen und in dieser Zeit finanziell unzuverlässig. Der Kläger erwiderte darauf mit Schreiben vom 12. Februar 2015, dass die Erwerberin zu keinem Zeitpunkt Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen sei. Zu den angesprochenen Rückständen habe er bereits mit Email vom 19. November 2014 Stellung genommen.

Die Beigeladene lud mit Schreiben vom 20. Februar 2015 auf die Eigentümerversammlung vom 09. März 2015. In dieser Eigentümerversammlung (Protokoll Blatt 52f GA) wurde unter TOP 3 wie folgt beschlossen:

TOP 3: Beschlussfassung über die Zustimmung zum Verkauf der Einheit im Erdgeschoss lt. Aufteilungsplan mit Nr. 14a bezeichnet.

Die Eigentümer sprechen ausführlich über den Beschlussantrag sowie über die damalige, finanzielle Situation mit dem Eigentümer J.. Die Verwaltung bestätigt, dass seinerzeit eine Sonderumlage in Höhe von 8.000,00 EUR beschlossen wurde, um die nicht gezahlten Hausgelder der Einheit von Herrn J. zu refinanzieren. Weiterhin sprechen die Eigentümer ausführlich über die Rechtsform der G. Insgesamt befürchten die Eigentümer erneut hohe Hausgeldausfälle nach dem Verkauf durch Herrn K. an die G..

Beschlussantrag: Die Eigentümerversammlung erteilt die Zustimmung zum Verkauf der Einheit im Erdgeschoss lt. Aufteilungsplan mit Nr. 14a bezeichnet durch Herrn K. an die Firma G., Geschäftsführer Herr J.. Die Verwaltung wird angewiesen, die entsprechende Zustimmung namens der Eigentümergemeinschaft notariell abzugeben.

Beschlussergebnis und Verkündung:

Ja-Stimmen: 0	Nein-Stimmen: 4	Enthaltungen: 5
MEA: 0,00	MEA: 309,00

Herr L. verkündet, dass der oben genannte Beschluss zu TOP 3 einstimmig abgelehnt wurde.

Der Kläger hat diesen Beschluss rechtzeitig angefochten.

Der Kläger hat beantragt,

1.

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.03.2015 zu TOP 3 (Beschlussfassung über die Zustimmung zum Verkauf der Einheit im Erdgeschoss laut Aufteilungsplan mit Nr. 14a bezeichnet) für ungültig zu erklären;

2.

die Beklagten zu verpflichten, dem Verkauf des im Aufteilungsplan mit Nr. 14a bezeichneten Teileigentums des Klägers auf dem Hausgrundstück D. in E. durch den Kläger an die G. (haftungsbeschränkt), in H., zuzustimmen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat durch das angegriffene Urteil die Klage abgewiesen. Es...