LG Bonn Urteil vom 15.11.2012 - 6 S 25/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumsanteile. Nebenkosten

Leitsatz (amtlich)

Einmietvertrag kann nicht ohne weiteres dahingehend ausgelegt werden, das sämtliche der Wohnung Wohnungseigentumrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrages sind.

Normenkette

BGB §§ 535, 556a

Verfahrensgang

AG Bonn (Entscheidung vom 14.02.2012; Aktenzeichen 201 C 294/11)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 14.02.2012 - 201 C 294/11 - aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 451,10 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.07.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits der 1. und 2. Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 53% und der Kläger zu 47%.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, soweit nicht die vollstreckende Partei Sicherheitsleistung in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt von den Beklagten den Ausgleich einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung betreffend das Jahr 2010.

Die Parteien sind verbunden durch einen Mietvertrag betreffend eine N ## in ##### C belegene Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz. Mietvertragsbeginn war der 01.06.2010. Der Kläger ist Vermieter und die Beklagten sind Mieter der genannten Wohnung. Hinsichtlich der weiteren Details des schriftlichen Mietvertrags wird auf Anlage K 1, Bl. # - ## GA, Bezug genommen.

Die vermietete Wohnung liegt in einem Komplex zweier Gebäude, die der Kläger bei seiner Nebenkostenabrechnung als Abrechnungseinheit behandelte (Haus A und Haus B, wobei die Wohnung der Beklagten in Haus B liegt). Diese beiden Gebäude bzw. die Eigentümer der in den Gebäuden befindlichen Wohnungen bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. WEG. Der Kläger ist Mitglied dieser Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer der Wohnung Nr. B #, wie diese in der Teilungserklärung bezeichnet ist.

Unter den Gebäuden liegt eine von Bewohnern beider Gebäude genutzte Tiefgarage. Die Tiefgarage ist durch eine Treppe in Haus A, durch den Personenaufzug in Haus A und durch eine zwischen den beiden Gebäuden befindliche Außentreppe zu erreichen. Der Personenaufzug in Haus A fährt u.a. ins Tiefgeschoss, auf welcher Ebene sich die Tiefgarage befindet. Im Erdgeschoss von Haus A ist der Aufzug ohne Weiteres zugänglich für alle Personen, die zu Haus A Zugang haben. Im Tiefgeschoss, auf dessen Ebene sich die Tiefgarage befindet, ist der Zugang zum Aufzug von der Tiefgarage kommend durch Türen mit Schlösser gesichert - in dieser Hinsicht ist streitig, ob bzw. wann den Beklagten die entsprechenden Schlüssel zur Verfügung gestellt wurden. Vom Aufzug kommend ist der Zugang zur Tiefgarage - wie auch zum genannten Treppenhaus - ohne diese Schlüssel möglich. Die Bewohner von Haus B haben Zugang zu Haus A. Die Bewohner von Haus B haben des Weiteren Zugang zur Tiefgarage durch die genannte gesonderte Treppe außerhalb der beiden Gebäude. Haus B verfügt außerdem über 2 weitere Aufzüge, zu denen bestimmte Bewohner von Haus B - u.a. die Beklagten - keinen Zugang haben. Zudem gibt es einen Lastenaufzug, dessen Kosten unstreitig nicht auf die Beklagten umgelegt wurden.

Auf der Rückseite von Haus B befinden sich Terrassen der Erdgeschosswohnungen wie u.a. derjenigen der Beklagten. Angrenzend an die Terrassen befindet sich eine begrünte, steile Böschung, die sich über fast die gesamte Restfläche an Rückseite von Haus B erstreckt; insoweit wird Bezug genommen auf die Bauzeichnung Bl. ### GA. Diese begrünte Böschung ist laut Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft in mehrere - den einzelnen Wohnungen zugeordnete - Abschnitte unterteilt worden, u.a. ein Teilstück auch der von den Beklagten bewohnten Wohnung (Wohnung Nr. B # laut Teilungserklärung). Laut Teilungserklärung steht dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. B # insoweit das ausschließliche Nutzungsrecht zu, auch an der Treppe, die zu seiner Terrasse führt und an dem (Zwischen-)Podest vor dieser Treppe, soweit es nicht von dem Eigentümer der Wohnung B # als Zugangsfläche benötigt wird. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Teilungserklärung wird auf Bl. ### - ### GA Bezug genommen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über weitere, ebene Grünflächen insbesondere im Bereich zwischen den beiden Gebäuden.

Im Haus B befindet sich die zentrale Heizungsanlage und weitere Einrichtungen für die Versorgung von Gas, Wasser und Breitbandkabel, über welche auch Haus A versorgt wird.

Der Kläger rechnete gegenüber den Beklagten die Nebenkosten für den Zeitraum 01.06.2010 - 31.12.2010 mit anwaltlichem Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 01.07.2011 nebst Anlage der Abrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und errechnete eine geschuld...