Als Härtegrund ist es kraft Gesetzes anzusehen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.[1] Die tatsächlichen Voraussetzungen dieses Härtegrunds muss der Mieter darlegen und ggf. beweisen.
Darlegungspflicht des Mieters
Der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt genügt dabei für sich allein nicht.[2] Die Rechtsprechung fordert vielmehr konkrete Darlegungen über die bisherigen Bemühungen zur Erlangung von Ersatzraum. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds darstellen, das in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.[3]
Insoweit gilt, dass der Mieter alles ihm Zumutbare tun muss, um seine Räumungsverpflichtung zu erfüllen.[4] Dies erfordert in der Regel, dass der Mieter die Wohnungsangebote in der regionalen Presse verfolgt und mit den betreffenden Vermietern Kontakt aufnimmt. Es ist empfehlenswert, dass der Mieter hierüber Aufzeichnungen fertigt, damit er die Erfüllung der Obliegenheit zur Ersatzraumsuche ggf. beweisen kann.
Die Pflicht zur Ersatzraumsuche beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter hinreichende Gewissheit über die Wirksamkeit der Kündigung erlangt hat. Bei klarer Sach- und Rechtslage ist dies der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Ist die Rechtsverteidigung des Mieters dagegen nicht von vorneherein erfolglos, so darf er zunächst zuwarten, bis er aufgrund gerichtlicher Hinweise oder Beweiserhebungen hinreichende Klarheit über die Sach- und Rechtslage erlangt hat.[5] Die vereinzelt vertretene Ansicht, wonach vor der Rechtskraft des Räumungsurteils keine Obliegenheit zur Ersatzraumsuche bestehen soll[6], steht mit § 574 Abs. 2 BGB nicht im Einklang.
Verschlechterungen zumutbar
Der Mieter darf seine Suche nicht auf Wohnungen gleicher Art und gleicher Preislage beschränken[7]; u. U. muss er auch Verschlechterungen in Kauf nehmen.[8]
Ein Teil der Rechtsprechung unterstellt, dass Mieter, die in sehr schlechten Einkommensverhältnissen leben, auf dem gegenwärtigen Wohnungsmarkt keine Chance haben; in diesen Fällen wird das Mietverhältnis auch dann fortgesetzt, wenn sich der betreffende Mieter nicht um Ersatzraum bemüht hat oder wenn die Bemühungen zur Ersatzraumsuche nicht allzu umfangreich gewesen sind.[9]
Zu unzumutbaren Anstrengungen ist der Mieter nicht verpflichtet. So muss er beispielsweise keine Ersatzwohnung anmieten, die im Hinblick auf seine Einkommensverhältnisse zu teuer ist. Wer die Kosten eines Wohnungsvermittlers nicht bezahlen kann, muss keinen Makler beauftragen. Ein Mieter in hohem Lebensalter und langer Mietzeit, der in einem bestimmten Stadtteil verwurzelt ist, muss sich nicht auf eine Wohnung in einem anderen Stadtteil[10] oder gar in einer anderen Gemeinde[11] verweisen lassen.
Die Ersatzwohnung hat in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung bestimmten Anforderungen zu genügen, wobei auch den bisherigen Lebensgewohnheiten der Mieterin (wie Trennung von Schlaf- und Wohnraum) und ggf. dem Bedürfnis zur Aufnahme einer Pflegeperson Rechnung zu tragen ist. Dem Umstand, dass solche Wohnungen nur schwer zu bekommen sind, ist bei der Bemessung der Verlängerungsdauer Rechnung zu tragen. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen.[12]
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