Die wirtschaftliche Verwertung kann eine Kündigung nur rechtfertigen, wenn sie "angemessen" ist. Eine Angemessenheit ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ ist.
Angemessene Verwertungsmöglichkeiten
Die Geldmittel aus dem Verkauf sollen für die Unterhaltung, Altersversorgung, Herstellung von neuem Wohnraum oder Investitionen verwendet oder das Grundstück soll nach Beseitigung abbruchreifer Gebäude neu bebaut werden.[1]
Stark sanierungsbedürftiges Gebäude
Dementsprechend stellt bei einem stark sanierungsbedürftigen Gebäude die Absicht des Vermieters, das Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu verkaufen, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dar, wenn eine Sanierung Investitionen mit hohem Kostenaufwand erfordern würde, ohne dass sich dadurch die verhältnismäßig geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern ließe.
Minimalsanierung
Dem Vermieter entstehen auch die für eine Kündigung erforderlichen erheblichen Nachteile, wenn er bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse nur eine "Minimalsanierung" durchführen könnte, obwohl der Zustand des Gebäudes entweder einen Abbruch mit anschließendem Neubau gebietet oder zumindest eine umfassende Sanierung durch Entkernung, die aber ebenfalls nur bei Auszug der Mieter möglich wäre.
Risiko bei Minimalsanierung
Angesichts der bei einer solchen Minimalsanierung bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen.
Letztlich widerspricht auch eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs und anschließenden Wiederaufbaus nicht der Vorstellung des Gesetzgebers, da in den Gesetzesmaterialien diese Möglichkeit als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung angeführt wird.[2]
Neubau
Die geplante wirtschaftliche Verwertung eines Grundstücks beruht auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen, wenn sich das vorhandene Gebäude (hier: Wohneinheiten aus den 1930er-Jahren in einfacher Bauweise)
- in einem schlechten Bauzustand befindet,
- nicht mehr heutigen Wohnvorstellungen entspricht und
- dies auch nicht durch eine Sanierung erreicht werden kann.
In diesem Fall ist eine Bewirtschaftung des vorhandenen Gebäudes dem Vermieter nicht mehr zuzumuten. Eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit ist daher zulässig, wenn der Vermieter den Altbau durch einen modernen, bedarfsgerechten Neubau ersetzen will.[3] Andererseits hat der Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder gerade auf die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet. Beabsichtigt der Vermieter, den Altbau, in dem sich die Wohnung befindet, abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen, ist daher nicht ausreichend, dass mit dem Neubau durch anderweitige Vermietungen deutlich höhere Erträge erwirtschaftet werden können als bei der Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.[4]
Begründung der Kündigung bei Neubau
Soll ein Gebäude wegen Bauschäden und entsprechender Sanierungskosten abgerissen und anstelle dessen ein Neubau errichtet werden, genügt es zur Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter im Kündigungsschreiben mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.[5]
Umbau der Wohnung
Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung liegt auch vor, wenn die umfassende Sanierung eines Altbaus beabsichtigt ist und das Mietverhältnis nicht mehr weiterbestehen kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau (z. B. Einbau eines Bads) wegfällt[6] oder eine Großwohnung in Kleinwohnungen umgebaut werden soll.[7]
Die Absicht des Vermieters, eine Wohnung seines Altbaus mit einem Bad auszustatten und durch Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung zu vergrößern, um sie besser vermieten zu können, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung, die durch den Umbau wegfallen soll. Da eine Wohnung ohne Bad erfahrungsgemäß nur zu einer wesentlich geringeren Miete vermietet werden kann als eine Wohnung mit Bad, wäre der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt würde.[8] In diesem Fall ist die Kündigung auch ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wirksam.
Zwar ist bei einem Abriss und Neubau zur Darlegung des erheblichen Nachteils als Voraussetzung der Verwertungskündigung erforderlich, dass der Eigentümer anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Einnahmen und Ausgaben vor und nach der angestrebten Verwertung gegenüberstellt.
Keine Wirtschaftlichkeitsberechnung bei Badeinbau
Beim Einbau eines Bades für eine andere Wohnung ist dies aber entbehrlich, wenn die Umstä...
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