Kündigungsgrund – Vertragsverletzung und Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB)

Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter und Eigenbedarf des Vermieters sind berechtigte Interessen des Vermieters an der Kündigung von Wohnraum. Die Voraussetzungen dieser Kündigungsgründe werden im Folgenden erläutert.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Kündigungsgründe der schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter und des Eigenbedarfs des Vermieters sind gesetzlich ausdrücklich in § 573 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB geregelt.

1 Kündigungsbefugnis des Vermieters

Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum.

Hinweis

Berechtigtes Interesse

Der Vermieter von Wohnraum kann – von wenigen Ausnahmen abgesehen – das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Um das Umgehen dieses Bestandsschutzes durch Abschluss von zeitlich begrenzten Mietverträgen zu verhindern, können Zeitmietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden.

Diese Bestimmungen sind vertraglich nicht abänderbar und gelten daher selbst dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich erleichterte Kündigungsvoraussetzungen für den Vermieter vorsieht.

Hinweis

Vertragliche ­Kündigungsfrist

Die Klausel "Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung einer Frist von ... Monaten gekündigt werden" bestimmt lediglich die einzuhaltende Frist und kann keine Befreiung vom Kündigungsschutz darstellen, sodass das Mietverhältnis – soweit die Vereinbarung der Frist überhaupt wirksam war – mit dieser Frist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden kann.

Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften

Um das Umgehen der Kündigungsschutzvorschriften zu verhindern, kann sich der Vermieter auch auf eine Vereinbarung nicht berufen, nach der er berechtigt sein soll, nach Überlassung der Wohnung an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten. Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Härte aufseiten des Mieters?

Trotz Vorliegens eines berechtigten Interesses und einer darauf gestützten wirksamen Kündigung kann der Vermieter nicht sichergehen, dass ihm die Räume nach Ablauf der Kündigungsfrist auch zur Verfügung stehen, da der Mieter berechtigt ist, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der Umstand, dass die Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum einen ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraussetzt und zum anderen der Mieter aber trotzdem bei Vorliegen einer Härte widersprechen und die Fortsetzung verlangen kann, wird zutreffend als "doppelter Kündigungsschutz" bezeichnet.

Hinweis

Ausnahme ­Gewerberaum

Die Schutzvorschriften zugunsten des Mieters gelten nicht bei Vermietung von anderen Räumen (z. B. Geschäftsräumen). Insoweit verbleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz der freien Kündbarkeit.

Allerdings bleibt ein Wohnraummietverhältnis auch dann ein solches und wird nicht automatisch zu einem Geschäfts­raummietverhältnis, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung – vertragswidrig – eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.

2 Kündigungsgründe (§ 573 BGB)

Der Vermieter benötigt ein berechtigtes Interesse zur Kündigung. Eine Ausnahme besteht nach §§ 549 Abs. 2, 573a, 573b BGB nur für bestimmte Arten von Mietverhältnissen. Die Formulierung "insbesondere" in Absatz 2 bedeutet aber, dass die in den Nrn. 1 bis 3 genannten Gründe nicht abschließend sind und andere – gleichwertige – Gründe ein berechtigtes Interesse darstellen können.

2.1 Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Hinweis

Geringe ­Vertragsverletzung

Diese Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen würde.

Zahlungsrückstand und Zahlungsverzögerungen

Eine Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen kann insbesondere erfolgen durch

  • Zahlungsrückstände bzw. -verzögerungen,
  • Belästigungen und Störungen des Hausfriedens,
  • vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, z. B. durch Vernachlässigung oder unbefugte Gebrauchsüberlassung; insofern kann auch die Fortdauer der Gebrauchsüberlassung nach Ablauf der vom Vermieter eingeräumten Überlassungsdauer eine schuldhafte Vertragsverletzung darstellen.

Soweit durch den Zahlungsrückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind, kann der Vermieter unstreitig...

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