Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt, muss er dem Mieter den durch die Kündigung entstehenden Schaden ersetzen.[1] Voraussetzung ist, dass der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Hierbei genügt einfache Fahrlässigkeit. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Vermieter; deshalb ist der Vermieter auch dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er sich über die Rechtslage irrt.[2]
Die für den Fall der unrechtmäßigen Kündigung entwickelten Grundsätze gelten auch dann, wenn der Vermieter nicht kündigt, sondern den Mieter – in dem irrigen Glauben, das Mietverhältnis sei durch Zeitablauf beendet – zur Räumung auffordert.[3]
Kein Mitverschulden des Mieters
Dem Mieter fällt regelmäßig auch kein Mitverschulden zur Last, wenn er freiwillig räumt. In der unrechtmäßigen Kündigung oder Räumungsaufforderung liegt eine schwere Vertragsverletzung, die den Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt.[4]
Zum Schaden zählen insbesondere die Rechtsanwaltskosten, die der Mieter zur Abwehr der unrechtmäßigen Kündigung aufwenden muss.
Der Vermieter kann sich gegenüber dem Mieter nicht darauf berufen, dass das Mietverhältnis infolge der Unwirksamkeit der Kündigung fortbesteht. Deshalb kann der Vermieter für die restliche Vertragszeit keine Miete verlangen.[5]
Erwerber kündigt vor Grundbucheintrag
Kündigt der Erwerber einer Wohnung vor seiner Eintragung ins Grundbuch, so ist die Kündigung unwirksam. Gleichwohl hat der Mieter keinen Ersatzanspruch, weil zwischen dem Erwerber und dem Mieter vor der Grundbucheintragung kein Vertragsverhältnis besteht.
Eine deliktische Haftungsgrundlage besteht nicht. Die Gefahr, von einem Dritten unberechtigt in Anspruch genommen zu werden, zählt zum allgemeinen Lebensrisiko, das der in Anspruch Genommene selbst tragen muss.[6]
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