KG Berlin Beschluss vom 08.12.2015 - 1 W 518/15

Leitsatz (amtlich)

Die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist genehmigungspflichtig, wenn das Grundbuchamt im Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB auf einen bereits zuvor gestellten Antrag auf grundbuchrechtlichen Vollzug einer Teilungserklärung die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt hat. § 878 BGB findet in einem solchen Fall keine entsprechende Anwendung, weil es an einer insoweit erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt.

Normenkette

GBO §§ 13, 19; WEG § 8; BauGB §§ 172, 22; UmwandV Berlin Fassung: 2015-03-03

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 47 PB 4...N-26)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 12.10.2016; Aktenzeichen V ZB 198/15)

Tenor

Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Die Beteiligte ist seit dem 28.10.2008 als Eigentümerin in Abt. I des im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchs eingetragen. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer von dem vormaligen Bezirk P.B.von B.erlassenen Erhaltungsverordnung vom 23.3.1999 (GVBl. 1999, 104).

Am 10.3.2015 bewilligte die Beteiligte zur UR-Nr. ...1.../2...des Notars S.V.in B.unter Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2.../2...des Bezirksamts P.von B.vom 3.3.2015 die Aufteilung des Grundstücks in 41 Wohnungs- und 3 Teileigentumsrechte.

Mit am 12.3.2015 bei dem Grundbuchamt eingegangenem Schriftsatz vom 11.3.2015 hat der Urkundsnotar unter Überreichung der vorgenannten Urkunde nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplänen den Vollzug seiner UR-Nr. ...1.../2...beantragt.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 7.4.2015 auf das Erfordernis einer Genehmigung des Bezirksamts gemäß §§ 172 ff BauGB hingewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 15.4.2015, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 16.4.2015 nicht abgeholfen hat.

II.1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist allein das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71, Rdn. 34). Der darüber hinausgehende Antrag, die begehrte Grundbucheintragung zu vollziehen, geht ins Leere. Der Eintragungsantrag selbst ist nicht Gegenstand einer gegen eine Zwischenverfügung gerichteten Beschwerde (Demharter, a.a.O., § 77, Rdn. 15).

2. Die Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.

a) Die durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erfolgte Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum, § 8 Abs. 1 WEG, wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam, § 8 Abs. 2 S. 2 WEG. Dies erfordert einen hierauf gerichteten Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und eine Bewilligung, § 19 GBO, der als Anlagen ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen sind, § 7 Abs. 2 S. 1 WEG (vgl. Briesemeister, in: Keller/Munzig, GBO, 7. Aufl., § 5, Rdn. 94).

Zu bewilligen hat derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, § 19 GBO. Das ist bei der Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 Abs. 1 WEG der Eigentümer, der zudem bewilligungsbefugt sein muss. Die Befugnis zur Ausübung der Bewilligungsberechtigung leitet sich von der sachenrechtlichen Verfügungsbefugnis ab (Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 56). Das Grundbuchamt hat deshalb von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt (BGH, MDR 2013, 701). Das ist hier der Fall.

aa) Einer solchen Verfügungsbeschränkung unterliegen die Eigentümer mit Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bebauter Grundstücke im Bereich einer Erhaltungssatzung im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB, wenn eine landesrechtliche Rechtsverordnung bestimmt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, § 172 Abs. 1 BauGB (hierzu Hügel, GBO, 2. Aufl., Stichwort "Verfügungsbeschränkungen", Rdn. 55; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3845ff; Oehmen, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl., § 172, Rdn. 9ff). Das Grundbuchamt darf dann Eintragungen im Grundbuch nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid, ein Zeugnis, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder eine Freistellungserklärung der Gemeinde vorgelegt wird, §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 1 BauGB.

Erfasst wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung, §§ 8 Abs. 1, 2 WEG (OLG München, Beschluss vom 26.8.2015 - 34 Wx 188/15 -, juris; Oehmen, a.a.O., Rdn. 12; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2014, § 172, Rdn. 121).

bb) In Berlin werden Angelegenheiten, für die nach dem BauGB die Gemeinden zuständig sind, von den Bezirken wahrgenommen, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 1 AGBauGB. An die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB tritt eine von dem zuständigen Bezirksamt zu erlassende Rechtsverordnung, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 30 AGBauGB.

Eine s...