OLG München Beschluss vom 26.08.2015 - 34 Wx 188/15

Leitsatz (amtlich)

Wird ein in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes (mit einem Wohnzwecken dienenden Gebäude bebautes) Grundstück, das im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung liegt, vom Eigentümer sämtlicher Einheiten vollständig geändert aufgeteilt, darf das Grundbuchamt die Aufteilung nur eintragen, wenn die gemeindliche Genehmigung (oder ein entsprechendes Negativattest) vorgelegt wird.

Normenkette

BauGB § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2, § 172 S. 4; GBO § 18; WEG §§ 1-3, 8, 9 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3; DVWoR § 5 Fassung: 2014-02-04

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt

Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des AG München - Grundbuchamt - vom 13.4.2015 wird zurückgewiesen.

II. Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 5.000 EUR.

Gründe

I. Dem Beteiligten gehört ein durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) vom 1.8.2008 gebildetes und am 11.11.2010 eingetragenes Wohnungs- und Teileigentum, das aus zwei Miteigentumsanteilen zu je 500/1.000 Anteilen besteht. Dabei ist der eine Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Lager, dem Ladengeschäft, der Pension im 1. Obergeschoss, den Pensionszimmern im 2. Obergeschoss und dem unausgebauten Speicher, während der zweite Miteigentumsanteil verbunden ist mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnungen mit Kellerabstellräumen sowie - gemäß Nachtrag vom 15.10.2010 - Räumen im 3. Obergeschoss.

Der weitere Nachtrag vom 17.10.2014 hat unter Punkt 3. die "Neuaufteilung gemäß § 8 WEG" des Eigentums am Grundstück in der Weise zum Gegenstand, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum wie in der der Urkunde beigefügten Anlage verbunden ist. Nach dieser wird das gesamte Wohnungs- und Teileigentum in 15 Wohnungen und eine gewerbliche Einheit aufgeteilt.

Das betroffene Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung "G. platzviertel" der Landeshauptstadt M. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vom 24.5.2011 (Amtsbl. Nr. 15, S. 141). Gemäß § 5 der (landesrechtlichen) Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des besonderen Städtebaurechts (DVWoR) vom 8.5.2007 (GVBl S. 326) i.d.F. v. 4.2.2014 (GVBl S. 39), in Kraft seit 1.3.2014, darf in Bayern für Grundstücke im Gebiet einer derartigen Erhaltungssatzung Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 WEG an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung durch die Gemeinde begründet werden.

Die auf Vollzugsvorlage ergangene Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 30.3.2015 beanstandete u.a., dass eine "Neuaufteilung" - sofern tatsächlich gewollt - die Aufhebung der bestehenden Sondereigentumseinheiten erfordere. Weil das fragliche Flurstück im Gebiet der örtlichen Erhaltungssatzung ("G. platzviertel") liege, sei wegen der Neuaufteilung die Genehmigung des Sozialreferats (der Landeshauptstadt M.) erforderlich.

Der Notar stellte daraufhin klar, dass es sich nicht um die Aufhebung der bestehenden Aufteilung und um die Neubegründung von Sondereigentum handle, sondern um eine Änderung der bestehenden Aufteilung. Die angeforderte Genehmigung des Sozialreferats sei daher nicht notwendig.

Mit weiterer fristsetzender Zwischenverfügung vom 13.4.2015 bemängelte das Grundbuchamt erneut die fehlende Genehmigung des Sozialreferats "gemäß der Umwandlungsverordnung". Faktisch handele es sich bei der Maßnahme um eine Neuaufteilung. Ohne Genehmigung würde der Schutzzweck hier allein aufgrund geänderter Formulierung umgangen. Genehmigungsbedürftig sei die "Begründung" von Wohnungseigentum; zwischen "Neubegründung" und weiterer Unterteilung werde nicht ausdrücklich unterschieden. Es sei deshalb zum Vollzug eine entsprechende Genehmigung oder aber ein Negativattest der Behörde vorzulegen. Auf die Gegenvorstellung des Notars hielt das Grundbuchamt mit Schreiben vom 26.5.2015 an seiner Zwischenverfügung ausdrücklich fest.

Gegen diese richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars vom 12.6.2015. Er meint, ein vom Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum erfasster Vorgang liege nicht vor; mit der gegenständlichen Änderung werde gerade kein Wohnungs- und Teileigentum begründet, sondern bereits begründetes Wohnungs- und Teileigentum durch weitere Teilung geändert. Dies sei nach dem Wortlaut der Norm nicht genehmigungspflichtig, was sich auch aus einem Vergleich mit § 22 BauGB ergebe, der die "Begründung oder Teilung" genehmigungspflichtig mache.

Schließlich komme es auch nicht darauf an, ob der Schutzzweck der Vorschrift durch eine weitere Unterteilung ohne Genehmigung umgangen werde. Dies könne aus Gründen der Rechtssicherheit nicht zur Genehmigungspflicht führen. Denn aus dem Grundbuch wäre nicht ersichtlich, ob der Schutzzweck erfüllt und somit eine Genehmigung erforderlich sei oder nicht.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Das Rechtsmittel gegen die beanstandete Z...