Hausrecht

Zusammenfassung

 
Begriff

Hinsichtlich der Mietsache selbst steht das Hausrecht dem Mieter zu, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Bei einer Wohngemeinschaft besitzen alle Mitbewohner gleichrangig das Hausrecht, weshalb jeder Mitbewohner im Regelfall allein darüber entscheiden kann, wem er den Zutritt zu den Gemeinschaftsräumen gestattet; eine Zustimmung aller ist nicht erforderlich. Die anderen Berechtigten haben grundsätzlich kein Widerspruchsrecht. Außerhalb der Wohnung steht das Hausrecht dagegen dem Vermieter zu.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach § 858 Abs. 1 BGB begeht verbotene Eigenmacht, wer den Mieter ohne dessen Willen im Besitz der Mietsache stört, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet. Dies gilt nicht nur im Verhältnis zwischen dem Mieter und sonstigen Dritten, sondern auch zum Vermieter. Das Abwehrrecht des § 858 Abs. 1 BGB (Hausrecht) ist allerdings auf die Wohnung beschränkt.

Bei einer Wohngemeinschaft entscheidet jeder einzelne Mitbewohner ohne die anderen darüber, wer die Gemeinschaftsräume betreten darf. Eine Ausnahme gilt, wenn einem der Mitbewohner der Zutritt des Dritten nicht zugemutet werden kann.[1]

Das Hausrecht des Eigentümers ergibt sich aus § 903 BGB, wonach der Eigentümer einer Sache, z. B. eines Hauses, andere von jeder Einwirkung ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 1.2.2016, 3 Ws (B) 29/16, GE 2016 S. 327; OLG Hamm, Urteil v. 22.1.2016, 11 U 67/15.

1 Hausrecht in Privaträumen und Gemeinschaftseinrichtungen

Bei privaten Räumen steht das Hausrecht allein dem unmittelbaren Besitzer zu. Bei vermieteten Räumen ist der Mieter Inhaber des Hausrechts, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch ist er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt steht es dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters.

 
Wichtig

Mitbesitz des Vermieters bei Gemeinschaftsräumen

Bei größeren Mietshäusern behält der Vermieter hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen (Treppenhaus, Aufzüge und Flure) in der Regel eine Mitberechtigung.

Dieses Recht kann er aber infolge der Vermietung nur beschränkt ausüben. Insoweit muss er gegenüber dem Mieter dulden, dass der Besucher die gemeinschaftlichen Hausteile betritt.

Die Duldungspflicht endet, wenn der Besucher die Grenzen dieses Betretungsrechts überschreitet.

 
Praxis-Beispiel

Grenzen der Duldung bei Besuchern

Der Besucher beschädigt oder verunreinigt die gemeinschaftlichen Hausteile oder er stört in sonstiger Weise den Hausfrieden.

Der Umstand, dass der Besucher innerhalb der Wohnung des Mieters den Hausfrieden stört, rechtfertigt die Ausübung des Hausrechts durch den Vermieter nicht. Für den Bereich innerhalb der Wohnung ist der Mieter alleiniger Hausrechtsinhaber.[1]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 3.8.2015, 161 Ss 160/15, NJW 2015 S. 3527.

2 Hausrecht des Mieters

2.1 Gesetzliche Regelung und die verbotene Eigenmacht

Nach § 858 Abs. 1 BGB begeht verbotene Eigenmacht, wer den Mieter ohne dessen Willen im Besitz der Mietsache stört, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet. Dies gilt nicht nur im Verhältnis zwischen dem Mieter und sonstigen Dritten, sondern auch im Verhältnis zum Vermieter.

Bei einer Wohngemeinschaft gelten für die Ausübung des Hausrechts folgende Grundsätze:[1]

  1. Hinsichtlich der den einzelnen Mitgliedern zugewiesenen Zimmer steht das Hausrecht dem jeweiligen Bewohner alleine zu.
  2. Hinsichtlich der Gemeinschaftsräume kann jeder Bewohner das Hausrecht ohne Mitwirkung der anderen ausüben.
  3. Jeder Hausrechtsinhaber ist berechtigt, Dritten das Betreten der Wohnung und der Gemeinschaftsräume zu erlauben; ebenfalls ist jeder Hausrechtsinhaber befugt, Dritte aus der Wohnung zu weisen.
  4. Treffen die Bewohner bei der Ausübung des Hausrechts sich widersprechende Entscheidungen, so ist über den Vorrang aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Dabei ist sowohl das Recht des jeweiligen Mitbewohners, im privaten Bereich ungehindert Besucher empfangen zu können, als auch das Recht eines anderen, in seiner Privatsphäre vor unliebsamen Störern geschützt zu werden, zu berücksichtigen.
  5. Zu einer auf längere Dauer angelegten Übertragung des Besitzes auf einen Dritten ist der einzelne Bewohner im Zweifel nicht befugt.
 
Hinweis

Hausrecht gilt nur für Mieterwohnung

Das Abwehrrecht des § 858 Abs. 1 BGB (Hausrecht) ist allerdings auf die Wohnung beschränkt. Bezüglich der gemeinschaftlichen Hausteile hat der Mieter kein Hausrecht.

2.2 Fallgruppen

2.2.1 Unerlaubtes Betreten der Wohnung

Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn der Vermieter oder ein Dritter gegen den Willen des Mieters ohne rechtfertigenden Grund die Mietwohnung betritt.

 
Praxis-Beispiel

Dringende Fälle für Zutritt

Ein rechtfertigender Grund kann hier vorliegen, wenn während der Abwesenheit des Mieters in der Wohnung ein Schaden auftritt und der sofortige Zutritt zur Schadensbegrenzung erforderlich ist (z. B. bei Wasserrohr...

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