Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden.
Übertragung auf den Sondereigentümer
Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Gebäudebestandteile die Kostentragung auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen wurde.
Formulierung in der Gemeinschaftsordnung
Soweit nicht vorstehend hinsichtlich des Außenanstrichs und der äußeren Gestaltung etwas anderes bestimmt ist, obliegt die Behebung von Schäden, gleich welcher Art, im räumlichen Bereich des Wohnungseigentums und im Bereich ausschließlicher Nutzungsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers, z. B. an Fenstern und Türen, evtl. Rollläden, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungseigentümer, auch wenn die beschädigten Teile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Demnach hätte in dem hier vorliegenden Fall der Sondereigentümer die Kosten für die Schadensbehebung an den begrifflich dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Fenstern zu tragen.
In derartigen Fällen ist stets durch Auslegung zu ermitteln, was im räumlichen Bereich und was außerhalb desselben liegt. Dabei ist zu vermeiden, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbare Kosten auferlegt werden. Denn damit würde gegen die gesetzliche Grundregelung des § 16 Abs. 2 WEG und auch gegen das allgemein verbindliche, innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft aber mit besonderem Gewicht geltende Gebot von Treu und Glauben verstoßen.[1] Denn die Worte "im räumlichen Bereich des Sondereigentums" sind anhand des von ihnen verfolgten Regelungszwecks auszulegen. Dieser Zweck liegt erkennbar darin, die Verpflichtung, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen, von der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer auf einen Einzelnen von ihnen zu verlagern. Er soll aber nicht ausnahmslos sämtliche Kosten tragen, sondern nur solche, die Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums" betreffen. Insoweit wäre es nicht möglich, etwa die Sanierung der Isolierschichten einer Dachterrasse dem Dachterrasseneigentümer aufzuerlegen.[2]
Formulierung in der Gemeinschaftsordnung
Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen.
Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind. Hierbei kann es sich insbesondere auch um eine Dachterrasse handeln. Der betreffende Wohnungseigentümer ist dann verpflichtet auch die im Einzelfall zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile instand zu halten und instand zu setzen.[3]
Eindeutige Regelung erforderlich
Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.[4]
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