Fehlender Eigenbedarf einer Aktiengesellschaft kann nicht umgangen werden

1 Leitsatz

Hat eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person übertragen, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, kann die anschließende Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein.

2 Normenkette

§§ 573 Abs. 2 Satz 2 BGB

3 Das Problem

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Eigentümer der Wohnung und alleinige Vermieterin war zunächst eine Aktiengesellschaft (AG). Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstands zu kündigen, übertrug die AG nach anwaltlicher Beratung einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter des Vorstands. Ziel war, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen.

Nach Vollzug der Schenkung kündigten die AG und die Tochter des Vorstands das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Tochter und erhoben schließlich Räumungsklage. Diese hatte vor dem Landgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich. Die AG könne als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen. Dies habe durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils lediglich umgangen werden sollen.

4 Die Entscheidung

Der BGH teilt die Meinung des Landgerichts. Das Verhalten der Vermieterinnen war rechtsmissbräuchlich. Deren Vorgehensweise zeichnete sich dadurch aus, dass die AG der Tochter des Vorstands mit der Schenkung eines 5/100-Miteigentumsanteils formal eine minimale Miteigentümerstellung verschafft hat, allein mit dem Ziel, eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, die der AG als juristische Person nicht möglich war. Eine nennenswerte Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Wohnung war damit nicht verbunden.

Dass das Landgericht dieses Vorgehen als rechtsmissbräuchlich beurteilt hat, ist nicht zu beanstanden. Der BGH empfahl daher den Vermieterinnen, ihre Revision gegen das Urteil des Landgerichts zurückzunehmen, was diese schließlich auch taten.

5 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 30.3.2021, VIII ZR 221/19