Brandenburgisches OLG Beschluss vom 22.11.2006 - 13 Wx 4/06

Verfahrensgang

LG Potsdam (Beschluss vom 10.02.2006; Aktenzeichen 5 T 624/05)

AG Nauen (Aktenzeichen 11 II 8/05 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des LG Potsdam vom 10.2.2006 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde fallen dem Antragsteller zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), aber unbegründet, denn die angefochtene Beschwerdeentscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 Abs. 1 FGG i.V.m. § 546 ZPO).

Rechtsfehlerfrei hat das LG den vom Wohnungseigentümer gegen den Verwalter verfolgten Schadensersatzanspruch auf Zahlung von zuletzt 1.013,76 EUR wegen verspäteter Wohngeldabrechnung für das Jahr 2001 verneint. Die Forderung scheitert daran, dass - wie das LG zutreffend ausgeführt hat - die Antragsgegnerin die vermeintlich schadensursächliche Verzögerung nicht zu vertreten hat und abgesehen davon der Schadenseintritt nicht dargetan ist. Im Einzelnen ist Folgendes auszuführen.

1. Den Verwalter trifft gem. § 28 Abs. 3 WEG die Pflicht, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung für jedes Wohnungseigentum) aufzustellen. Die Pflicht besteht gegenüber jedem der Wohnungseigentümer. Eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung sieht das Gesetz nicht vor. Es ergibt sich aus dem Zweck der Abrechnung, dass diese möglichst zeitnah zu erstellen ist, in der Regel ist eine Frist von 3 bis längstens 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres angemessen (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG, 9. Aufl., § 56 Rz. 58 m.w.N.). Im Streitfall ist es der Antragsgegnerin aber nicht anzulasten, dass sie die Jahresabrechnung 2001 zurückgestellt und bis zum Ablauf des Folgejahres nur eine unvollständige Abrechnung erstellt hat. Die dem Antragsteller am 18.12.2002 per Fax zugegangene Jahresabrechnung hat die Kosten für Heizung sowie Be- und Entwässerung nur in Höhe der von der Eigentümergemeinschaft geleisteten Abschläge in Ansatz gebracht. Eine verbrauchsabhängige bzw. hinsichtlich der Heizkosten nach der HeizkostenV aufgestellte Berechnung - wie sie die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft vorsieht - ist innerhalb des Jahres 2002 nicht erfolgt. Nach tatsächlicher Feststellung des LG beruht die Verzögerung darauf, dass der Antragsgegnerin die nach Verbrauch aufzustellenden Abrechnungen über Heizkosten sowie Be- und Entwässerungskosten nicht vorgelegen haben und ihr diese Unterlagen auch im Dezember 2002 nicht zugegangen sind. Bei dieser Sachlage hat die Antragsgegnerin als Verwalterin die Verzögerung bei Erstellung einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Jahresabrechnung nicht zu vertreten (§ 276 BGB), denn der Grund der Verzögerung betrifft den Verantwortungsbereich eines Dritten (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2002, 131, 132). Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Wie das LG richtig ausgeführt hat, wird das Versorgungsoder Abrechnungsunternehmen nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die Wohnungseigentümer tätig.

2. Die Sachdarstellung des Antragstellers genügt schließlich nicht, den vermeintlichen Schadenseintritt festzustellen. Nach dem Vortrag des Antragstellers soll der Schaden darin liegen, dass er mangels rechtzeitiger Vorlage der Jahreseinzelabrechnung seinen Mietern gegenüber eine den Umlagemaßstäben genügende Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht vor Ablauf des Kalenderjahres 2002 habe erteilen können. Dieser Vortrag trägt nicht die Feststellung, dass die verspätete Verwalterabrechnung hinsichtlich der nach Verbrauch anzusetzenden Kosten die Ur sache dafür war, dass der Antragsteller mit Betriebskostenforderungen gegen seine Mieter ausgefallen ist. Dabei ist dem Antragsteller darin zu folgen, dass die Mieter die ihnen noch im Dezember 2002 erteilten Betriebskostenabrechnungen wegen Nichteinhaltung der Umlageschlüssel für Heizungs- sowie Be- und Entwässerungskosten zu Recht zurückgewiesen haben (§ 556a Abs. 1 BGB; Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Offen ist aber, aus welchen Gründen die Mieter die Zahlung auf die später insoweit korrigierten Betriebskostenabrechnungen verweigert haben. Dazu wäre indes Sachvortrag nötig, denn der Antragsteller ist seinen Mietern gegenüber zur Nachberechnung nach Ablauf der Jahresfrist berechtigt, soweit er die Fristüberschreitung - wie er für sich in Anspruch nimmt - nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB; Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Das Nichtvorliegen von Versorgungsabrechnungen stellt einen Grund dar, der die Nachberechnung von Betriebskosten rechtfertigen kann (vgl. dazu Staudi...