Betriebskostenarten nach § ... / 17 Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)

Darunter fallen die in den Nrn. 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen Folgende:

  • Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen, z. B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage.
  • Kosten für Feuerlöschgeräte, z. B. Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen.
  • Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern.
  • Kosten für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, sofern dies in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, weil anderenfalls durch das Laub des vorhandenen Baumbestands eine Verstopfung zu erwarten ist. Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten einer einmaligen Maßnahme aus besonderem Anlass, z. B. zur Beseitigung einer eingetretenen Verstopfung oder zum Zweck der Anbringung eines neuen Anstrichs, da es sich insoweit um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt.
  • Kosten für die Beseitigung von Graffiti in Geschäftsraummietverträgen.
  • Kosten für Dachrinnenheizung, z. B. Strom- und Wartungskosten.
  • Kosten für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren und Gullys sowie der Elektroanlage, da diese Arbeiten mit keinem Substanzeingriff verbunden und daher mit anderen Arbeiten im Sinne der Betriebskostenverordnung vergleichbar sind. Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten der Beseitigung eines konkreten Schadens, z. B. einer Verstopfung; ferner nicht "Fensterwartungskosten", da solche Arbeiten zu den Instandhaltungskosten zu rechnen sind.
  • Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, z. B. der Elektroanlage, entstehen.

    Der Umlagefähigkeit steht nicht entgegen, dass es sich hierbei um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme ("vorbeugende Instandhaltung") handelt, die möglicherweise mittelbar zu einer Minderung von nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten führt, da Mängel frühzeitig erkannt werden. Ferner steht nicht entgegen, dass der Vermieter mit der Prüfung der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkommt.

    Bei den Maßnahmen handelt es sich auch dann um Betriebskosten, wenn sie nicht jährlich, sondern in größeren Zeitabständen (hier: 4 Jahre) anfallen.

  • Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern. In Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung ist die jährliche Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dient.

    Sowohl Wartungs- als auch Anmietkosten für Rauchwarnmelder stellen umlagefähige "sonstige Betriebskosten" dar, da die Betriebskostenverordnung keine abschließende Regelung über umlegbare Anmietkosten enthält. Nach der Betriebskostendefinition können auch Mietkosten unter den Betriebskostenbegriff des § 556 Abs. 1 BGB fallen, da sie dem Eigentümer laufend und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen; jedenfalls dann, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Betriebskostenpositionen haben.

    Hinweis

    Unfallverhütungsvorschriften der BG

    Wie bei allen Betriebskosten muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Dies ist gegeben, wenn sich der Vermieter an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift.

    Insofern stellt auch die Beauftragung eines Dritten mit der Wartung von Rauchmeldern keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot dar. Der Mieter kann nicht einwenden, die Funktionsprüfung könne auch von ihm vorgenommen werden. Im Hinblick auf die dem Vermieter obliegende Verkehrssicherungspflicht ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass der Mieter die Rauchmelder ordnungsgemäß prüft und wartet.

  • Kosten für Strom und Wartung einer Lüftungsanlage einschließlich der Regelanlage sowie von Pumpen.
  • Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen, z. B. Schwimmbad, Sauna, Spielplatz, Hobbyraum, soweit diese allen Mietern zur Verfügung stehen.
  • Kosten für die turnusmäßige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellenkontamination nach der am 1.11.2011 in Kraft getretenen Neufassung der Trinkwasserverordnung.
  • Kosten für einen Conciergedienst bzw. Pförtnerdienst in einem Wohngebäude: Umlagefähigkeit richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, z. B. wenn dies aufgrund der konkreten Verhältnisse geboten ist, etwa bei Vorliegen einer konkreten Gefährdungslage; nicht dagegen, wenn damit nur dem allgemeinen und abstrakten Sicherheitsbedürfnis z. B. älterer Bewohner oder der allgemeinen Sicherheitslage Rechnung getragen werden soll.
  • Kosten des Wachdienstes/Sicherheitsdienstes können umgelegt werden, wenn und soweit der Dienst primär dem Schutz der Mieter und nicht vorrangig dem Schutz des Gebäudes dient.

    Hinweis

    Vorsorgliche Einbeziehung der Kosten

    Entstehen diese Kosten nachträglich, bedarf es gleichwohl schon im Mietvertrag einer vorsorglichen Einbeziehung der Kosten, wonach die...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesen