Nähert sich die Amtszeit des bestellten Verwalters ihrem Ende, sollte er rechtzeitig an seine Wiederbestellung denken. Wie die Erstbestellung des Verwalters bedarf auch die Wiederbestellung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Wiederbestellung kann bis zum Höchstbestellzeitraum von 5 Jahren erfolgen. Dies gilt auch für den erstbestellten Verwalter nach Begründung von Wohnungseigentum.
6.1 Richtiger Zeitpunkt
Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1]
Berechnungsbeispiele für den Zeitpunkt der Wiederbestellung
Beispiel 1: Nichtige Wiederbestellung
Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2017 bis einschließlich 31.12.2021 zum Verwalter bestellt. Die Wiederbestellung für 5 weitere Jahre erfolgt durch Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung am 30.9.2020. Der Wiederbestellungszeitraum soll mit dem 1.1.2022 beginnen.
Diese Wiederbestellung ist unwirksam, da hier die Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG umgangen wird.
Keine geltungserhaltende Reduktion
Wird der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters mehr als ein Jahr vor dem Ende des Bestellungszeitraums gefasst, so ist der Beschluss insgesamt nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion dergestalt, dass sich der Wiederbestellungszeitraum entsprechend verkürzt, findet nicht statt.[2]
Begehren von Wohnungseigentümern kritisch prüfen
Verwalter sollten nicht ungeprüft dem Begehren von Wohnungseigentümern folgen, ihre Wiederbestellung zur Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu nehmen, die mehr als ein Jahr vor dem Ende des Bestellungszeitraums durchgeführt werden soll. Jedenfalls ist der Verwalter nicht verpflichtet, einem derartigen Begehren Folge zu leisten. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass Beschlussnichtigkeit provoziert würde, wenn der Wiederbestellungszeitraum nicht an den Zeitpunkt der Beschlussfassung anknüpft.
Beispiel 2: Mögliche Wiederbestellung
Wie Beispiel 1, allerdings soll der Wiederbestellungszeitraum mit dem 1.10.2020 beginnen.
Eine Wiederbestellung mehr als ein Jahr vor Ende des Bestellungszeitraums ist dann unschädlich, wenn die weitere Amtszeit mit der Wiederbestellung beginnt.[3]
Automatische Verlängerung
Regelungen über eine automatische Verlängerung des Bestellungszeitraums ohne erneute Beschlussfassung im Erstbestellungsbeschluss sind unwirksam, soweit der Höchstbestellungszeitraum von 5 Jahren bzw. 3 Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum überschritten wird.[4]
6.2 Alternativangebote einholen?
In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen[1]:
- Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war;
- das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert;
- die von dem bisherigen Verwalter angebotenen Leistungen werden von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten.
Zu 1: "Nicht mehr so effiziente" Verwaltung
Wann konkret die Verwaltung nicht mehr so effizient erfolgt, wie dies in der Vergangenheit der Fall war, ist bislang in der Rechtsprechung noch nicht behandelt worden. Grundsätzlich denkbar sind aber Fälle, in denen der Verwalter etwa Beschlüsse nicht mehr zeitnah ausführt, Verstöße gegen die Hausordnung mehr und mehr toleriert oder auch das Inkasso gegen säumige Wohnungseigentümer nicht mehr konsequent betreibt.
Zu 2: Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern
Hier ist zunächst an diejenigen Fälle zu denken, in denen der Verwalter erkennbar die Interessen eines Teils der Wohnungseigentümer über diejenigen des anderen Teils der Wohnungseigentümer stellt. Insbesondere ist dies gegeben, wenn der Verwalter zur Sicherung seiner Wiederbestellung den Interessen des oder der Mehrheitseigentümer besonderes Augenmerk zukommen lässt.
Zu 3: Spürbar günstigere Alternativunternehmen
Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass die Wohnungseigentümer nicht gezwungen sind, den billigsten Verwalter zu bestellen.[2] Stets dürfen sie denjenigen bestellen, der preiswert – also seine Vergütung wert – ist. Hierbei sind die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen, der zwar ebenfalls preiswert, aber günstiger ist als der bisherige Verwalter. Zu berücksichtigen ist, dass den Wohnungseigentümern insoweit ein Ermessen eingeräumt ist, den bislang bewährten und zuverlässigen Verwalter durchaus weiter zu beschäftigen, auch wenn er teurer ist als ein ebenfalls preiswerter Verwalter.
Auch die Fra...
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