Zusammenfassung

 
Überblick

Während § 4 HeizKV die Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser festlegt, regelt § 5 HeizKV die Ausstattung zur Verbrauchserfassung.

Gemäß § 4 HeizKV ist der Gebäudeeigentümer zur Erfassung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser verpflichtet. Der Gebäudeeigentümer hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung auszurüsten, um den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu messen (§ 4 Abs. 2 HeizKV). Der Nutzer/Mieter hat gegen den Gebäudeeigentümer einen Anspruch auf Anbringung geeigneter Erfassungsgeräte und auf Erstellung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung.[1] Er kann seinen Anspruch auch klageweise durchsetzen. Zudem steht ihm ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizKV in Höhe von 15 % zu.

[1] Lammel, Heizkostenverordnung, § 4 Rn. 57.

1 Ausstattung

Die Heizkostenverordnung bestimmt, welche Messgeräte für die Verbrauchserfassung infrage kommen und welche Räume mit den Erfassungsgeräten auszustatten sind. Der Vermieter darf die Geräte frei auswählen, allerdings muss er die Belange der Mieter hinsichtlich der Kosten angemessen berücksichtigen. Wichtig ist, dass die Messgeräte für das jeweilige Heizsystem geeignet sind und so angebracht werden, dass sie technisch einwandfrei funktionieren.

Wenn die Messdienstfirma ungeeignete Geräte auswählt oder sie nicht ordnungsgemäß installiert, geht dies zulasten des Gebäudeeigentümers. Er ist für Fehler der Messdienstfirma verantwortlich, weil diese lediglich sein Erfüllungsgehilfe ist (§ 278 BGB).[1]

Neu: Pflicht zur Installation fernablesbarer Zähler und Heizkostenverteiler

Ab Inkrafttreten der Heizkostennovelle am 1.12.2021 ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler zu installieren. Alle Zähler, die nicht fernablesbar sind, müssen voraussichtlich bis zum 31.12.2026 durch fernablesbare Geräte ersetzt werden (§ 5 Abs. 2, Abs. 3 HeizKV n. F.).

[1] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 29.11.1985, 15 C 474/85, MM 1986, Nr. 2, 47.

1.1 Auszustattende Räume

Grundsätzlich müssen alle Räume, die einen Heizkörper aufweisen, mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet werden. Für Räume ohne Heizkörper gilt dies nicht.

1.2 Gemeinschaftsräume

Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 HeizKV sind die Gemeinschaftsräume von der Ausstattungspflicht ausgenommen. Dazu gehören die Räume, die allen Nutzern gemeinsam zur Verfügung stehen, zum Beispiel Flure, Treppenhäuser, Trockenräume, Waschküchen, Fahrradkeller usw. Diese Räumlichkeiten haben keinen erhöhten Wärmebedarf. Der Energieverbrauch beträgt etwa 2 bis 3 % des Gesamtverbrauchs, fließt dort mit ein und wird entsprechend dem festgelegten Umlageschlüssel auf die Nutzer verteilt.

Gemeinschaftsräume, die einen nutzungsbedingt hohen Wärme- oder Warmwasserverbrauch aufweisen, zum Beispiel Schwimmbäder und Saunen, sind dagegen ausstattungspflichtig. Bei diesen ist der Gebäudeeigentümer gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 HeizKV zur gesonderten Verbrauchserfassung verpflichtet.

Nach § 6 Abs. 3 Satz 2 HeizKV muss für Räume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch eine verbrauchsabhängige Vorerfassung vorgenommen werden. In diesen Fällen sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume anfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen. Eine solche Vereinbarung könnte die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellen.

2 Heizpflicht des Vermieters/Mieters und Heiztemperaturen

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.[1]

Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[2] Das Abschalten der Heizung für Mieter, die ihre Heizkosten nicht bezahlen, ist rechtswidrig.

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Gebäudeeigentümer verpflichtet ist, auch außerhalb der Heizperiode die Heizanlage in Betrieb zu nehmen, ist im Einzelnen umstritten. Entscheidend sind dabei Dauer und Aufwand der Inbetriebnahme. Wenn es im Sommer allerdings ein paar kalte Tage gibt, kann der Nutzer auch in dieser Zeit verlangen, dass eine ausreichende Beheizung (mindestens 20 °C) gewährleistet ist.[3] Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass während der Heizperiode in der Zeit von 8:00 Uhr bis 21:00 Uhr eine Wohnungstemperatur von 18 °C gewährleistet sein muss, hat der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode die Sammelheizung in Betrieb zu nehmen, wenn es die Außentemperaturen erfordern. Das gilt unabhängig vom Verhalten der übrigen Mieter im Haus.[4] Nach Sternel[5] besteht eine Heizpflicht erst bei dreitägiger Unterschreitung der Raumtemperatur von 20 °C.

Ist die Mehrheit der Nutzer für eine Beheizung, muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen.[6] Ein formularmäßiger Ausschluss der Heizpflicht im Sommer im Mietvertrag ist unz...

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