Allstimmigkeit (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt vier verschiedene Modalitäten, bestimmte Bereiche unter den Wohnungseigentümern zu regeln: die Vereinbarung, den qualifizierten Mehrheitsbeschluss, den einfachen Mehrheitsbeschluss und die Allstimmigkeit. Rechtsdogmatisch erfordert die sogenannte "Allstimmigkeit" im Wohnungseigentumsrecht die Zustimmung eines jeden Sonder eigentümers zu einer bestimmten Maßnahme.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 13 Abs. 2, § 20 Abs. 3 und § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Die häufigsten Fallen

1. Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich

   Allstimmigkeit erfordert die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers und nicht nur derjenigen, die auf der Wohnungseigentümerversammlung erschienen sind.

2. Problem bauliche Veränderung

   Zwar werden bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mehrheitlich beschlossen. Handelt es sich allerdings um eine Gestattungsmaßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG zugunsten eines einzelnen Wohnungseigentümers muss das Einverständnis aller Wohnungseigentümer vorliegen, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Entsprechendes gilt gemäß § 13 Abs. 2 WEG für bauliche Veränderungen des Sondereigentums.

3. Problem Umlaufbeschluss

   Bei der Beschlussfassung im Wege eines Umlaufbeschlusses im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung müssen dem Beschlussgegenstand sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen.

1 Bauliche Veränderungen

Zunächst können bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich gemäß § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich beschlossen werden. Zu differenzieren ist allerdings danach, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme handelt oder eine solche, die einem einzelnen Wohnungseigentümer auf Grundlage der weiteren Bestimmung des § 20 Abs. 3 WEG gestattet wird. Gemeinschaftliche Baumaßnahmen bedürfen nicht der Zustimmung sich beeinträchtigt fühlender Wohnungseigentümer. Anfechtbar wäre ein entsprechender Beschluss nach § 20 Abs. 4 WEG auch lediglich dann, wenn die Baumaßnahme zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer ohne deren Einverständnis gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligen würden.

Im Fall der Gestattung einer baulichen Veränderung auf Grundlage von § 20 Abs. 3 WEG gelten abweichende Grundsätze nach Vorbild des vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 maßgeblichen § 22 Abs. 1 WEG a. F. Begehrt also einer der Wohnungseigentümer die Gestattung einer Baumaßnahme bedarf es grundsätzlich einer Beschlussfassung, Voraussetzung ist zusätzlich, dass alle Wohnungseigentümer mit der Maßnahme einverstanden sind, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Dies entspricht dem Maß des § 14 Nr. 1 WEG a. F. Insbesondere bei beabsichtigten optischen Veränderungen der Wohnanlage können alle Wohnungseigentümer in diesem Sinn beeinträchtigt sein, sodass "Allstimmigkeit" im Sinne eines Einverständnisses aller übrigen Wohnungseigentümer erforderlich wäre. Entsprechende Grundsätze gelten nach § 13 Abs. 2 WEG für bauliche Veränderungen des Sondereigentums.

Praxis-Beispiel

Gartenpavillon

In einer neu errichteten Wohnanlage erstreckt sich das Sondereigentum der Erdgeschosswohnungen auch auf hintergelegene Gartenflächen. Ein Wohnungseigentümer beabsichtigt die Errichtung eines Pavillons im Bereich seiner Außensondereigentumsfläche. Die Maßnahme bedarf der Beschlussfassung. Es genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Beeinträchtigte Wohnungseigentümer müssen nicht zwangsläufig an der Beschlussfassung teilnehmen, da sie ihr Einverständnis auch anderweitig äußern können.

Zu beachten ist, dass Beschlüsse nach § 13 Abs. 2 oder § 20 Abs. 3 WEG lediglich anfechtbar sind, wenn nicht sämtliche beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihr Einverständnis erklärt haben. Die Beschlüsse würden also nur auf entsprechende Anfechtungsklage für ungültig erklärt werden. Nichtig wären derartige Beschlüsse nicht, sodass diese nach Ablauf der einmonatigen Klagefrist des § 45 Satz 1 WEG bestandskräftig und auch entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer sowie deren Rechtsnachfolger binden würden.

2 Zustimmungserfordernis gemäß § 23 Abs. 3 WEG

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist nicht notwendig auf die Wohnungseigentümerversammlung beschränkt. Eine Beschlussfassung ist auch im schriftlichen Verfahren durch sogenannten "Umlaufbeschluss" möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer in schriftlicher Form einer derartigen Beschlussfassung zustimmen.^[1] Auch hier ist Allstimmigkeit in dem Sinn zu verstehen, dass sämtliche Wohnungseigentümer einer derartigen schriftlichen Beschlussfassung zustimmen müssen. Erforderlich ist dabei nicht nur die Zustimmung der im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Wohnungseigentümer, ...