AG Titisee-Neustadt Urteil vom 21.07.2006 - 12 C 61/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.577,60 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 22.05.2006 und weitere 138,91 EUR als vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag.

Die Parteien schlossen am 14.3.1998 einen Mietvertrag über eine dem Kläger gehörende Wohnung. Die Beklagte ist zum 30.04.2006 ausgezogen. Schönheitsreparaturen wurden nicht durchgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig. Der Mietvertrag bestimmt unter § 3 Nr. 4:

„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Anm.: angekreuzt). Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad de Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen. …

Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen fällig:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 2 (Anm.: handschriftlicher Eintrag) Jahre;

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren Dielen und Toiletten alle 5 (Anm.: handschriftlicher Eintrag) Jahre

in anderen Nebenräumen alle – (Anm.: handschriftlicher Eintrag) Jahre”.

Der Renovierungsaufwand beläuft sich für das Streichen der Wohnung auf 870 EUR und für das Abschleifen und Neulackieren der Türen und Fenster auf 707,60 EUR.

Der Kläger ist der Auffassung, daß die Scnonheitsreparaturklausel durch die Verwendung des Wortes „grundsätzlich” ausreichend flexibel ausgestaltet sei. Es handele sich nicht um eine sog. „starre” Klausel, die unwirksam wäre.

Der Kläger beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.577,60 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit und weitere 138,91 EUR als vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Sie ist der Auffassung, daß die Klausel unwirksam sei.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die im Streit stehende Schönheitsreparaturklausel ist wirksam.

a) Die Schönheitsreparaturen wurden formularmäßig auf den Mieter übertragen, wobei es unerheblich ist, daß in dem Mietvertrag zur Übertragung auf den Mieter noch ein Kästchen angekreuzt werden mußte. Dem steht auch nicht entgegen, daß die Dauer der Renovierungsfristen handschriftlich eingetragen werden mußte. Denn daß überhaupt eine Renovierungsfrist vereinbart wird, war vertraglich vorformuliert und damit nicht zur Verhandlungsdisposition gestellt. Ein individuelles Aushandeln i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB fand nicht statt.

b) Die Klausel beinhaltet keine „starre” Renovierungsfrist und verstößt damit nicht gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Zur Unterscheidung, ob eine „starre” Renovierungsklausel vorliegt, stellt die Rechtsprechung des BGH darauf ab, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie „in der Regel”, „im Allgemeinen” oder ähnliche Wendungen – für den Mieter erkennbar – so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zusatz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen (BGH, Urteil vom 5.4.2006, NJW 2006, 459).

Im vorliegenden Fall kommt es damit darauf an, wie die Formulierung „grundsätzlich” für den durchschnittlichen Mieter zu verstehen ist. Diese Formulierung besagt, daß dem Grundsatz nach bestimmte Renovierungsfristen gelten. Wenn von einem Grundsatz die Rede ist, impliziert dies aber zugleich, daß es auch Abweichungen vom Grundsatz geben kann. Ein Regel – Ausnahme – Verhältnis soll auch nach dem allgemeinen Sprachgebrauch durch die Formulierung gerade zum Ausdruck gebracht werden. Dies bedeutet für das Verständnis der vorliegenden Klausel, daß im Normalfall die vereinbarten Renovierungsfristen einzuhalten sind, daß es aber Ausnahmefälle geben kann, die ein Abweichen von den Fristen ermöglichen. „Grundsätzlich” hat daher die gleiche Bedeutung wie „im Regelfall” oder „im allgemeinen”, die – von der Rechtsprechung anerkannt – eine ausreichende Flexibilisierung bieten. Dieses Verständnis entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch und ist daher auch für den juristisch nicht geschulten Mieter ausreichend transparent.

c) Der Renovierungsaufwand beläuft sich unstreitig auf 1.577,60 EUR. Die Schönheitsreparaturen sind fällig, nachdem die Beklagte ausgezogen ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits vor Auszug verweigert hat.

2. Die Beklagte kam mit dem Auszug am ...