AG Leipzig Urteil vom 06.09.2005 - 163 C 4723/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

MB-Nachzahlung

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 363,65 EUR einschließlich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2005 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 363,65 EUR

Gründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

I.

1.

Die Kläger haben einen fälligen und einredefreien Anspruch auf Zahlung von 363,65 EUR aus der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung. Die Forderung ist nicht etwa deswegen nicht fällig, weil die Abrechnung schon am 31.03.2004 und damit ein Jahr nach dem Mietende und Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung hätte erfolgen müssen. Maßgeblich ist der allgemeine für das gesamte Mietobjekt gewählte Abrechnungszeitraum. Dies ist vorliegend das volle Kalenderjahr (vgl. Urteil des AG Leipzig vom 25.02.2005, Az.: 163 C 210/05).

2.

Die Beklagten haben zwar insofern Recht, als es bei § 556 III Satz 3 BGB grundsätzlich nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang beim Mieter ankommt. Entscheidendes Korrektiv dieser Norm ist jedoch das Vertretenmüssen des Vermieters, d.h. der Zugang beim Mieter ist nur dann entscheidend, wenn dem Vermieter diesbezüglich ein Verschulden zur Last fällt (Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage § 556 Rdn. 462). Dabei ist der Grundgedanke des § 556 III Satz 3 BGB, einen gerechten Ausgleich zwischen den gegenläufigen Interessen der Mietparteien zu finden. Dabei sollen die Mieter ab einem gewissen Zeitpunkt die Sicherheit haben, nicht mehr mit der Geltendmachung von Betriebskosten belastet zu werden. Auf der anderen Seite wird dem Aspekt Rechnung getragen, dass diese Kosten solche des Mieters sind und der Vermieter sich nur dann an ihnen festhalten lassen muss, wenn er sie nicht fristgerecht geltend macht bzw. wenn ihn an der verfristeten Geltendmachung ein Verschulden trifft. Der Vermieter kann sich insofern deswegen entlasten, wenn er für eine ordnungs- und fristgemäße Absendung der Betriebskostenabrechnung sorgt. Der Begriff des Vertretenmüssens in § 556 III Satz 3 BGB ist dabei im Sinne der allgemeinen Vorschriften der §§ 276, 278 BGB zu verstehen. Ein Verschuldensvorwurf kann den Klägern nicht gemacht werden. Sie haben die KOWO Hausverwaltungs GmbH ihrer Verpflichtung entsprechend angewiesen, die Betriebskosten ordnungs- und fristgemäß abzurechnen. Ein Organisationsverschulden seitens der Kläger liegt daher nicht vor. Zwar müssten sich die Kläger als Vermieter das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen – also hier der KOWO Hausverwaltungs GmbH im Sinne von § 278 BGB zurechnen lassen, aber auch der vertretungsberechtigten KOWO Hausverwaltungs GmbH kann ein solcher Vorwurf nicht gemacht werden.

Durch Befragen der Zeugen Winkler, Paulik und Schindler steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die … Hausverwaltungs GmbH die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003 am 24.11.2004 erstellte und diese auch am selben Tag postalisch an die korrekte Adresse, Zeulenrodaer Str. 33 in 07549 Gera, der Beklagten versendet hat. Ob diese Abrechnung bei den Beklagten tatsächlich ankam, läßt sich für das Gericht nicht klären. Entscheidend ist jedoch, dass die Kläger alles getan haben, um einen fristgerechten Zugang bei den Beklagten herbeizuführen. Dabei konnten die Kläger davon ausgehen, dass die Abrechnung die Beklagten auf jeden Fall fristgerecht, zumindest spätestens aber bis zum 31.12.2004 erreichen würde. Da die Betriebskostenabrechnung im vorliegenden Fall nicht zurückkam, und die 37 Tage bis zum Fristablauf auch eine ausreichende Zeitspanne darstellen, konnten die Kläger auf rechtzeitigen Zugang vertrauen. Selbst bei einer unerwartenden Verzögerung auf dem Postweg bei rechtzeitiger Absendung, gilt die Verspätung für entschuldigt und eine Verfristung tritt in diesem Fall nicht ein. Ein Schuldvorwurf kann den Klägern auch nicht daraus gemacht werden, dass sie die Nebenkostenabrechnung als Standardbrief verschickt haben. Die Vermieter sind in solchen Fällen nicht verpflichtet, sich anderer Versendungsweisen zu bedienen. Sie konnten auch damit rechnen, dass bei nicht möglicher Zustellung der Brief von der Post zurückgesendet wird. Im vorliegenden Fall wäre dann immer noch genügend Zeit verblieben, eine erneute Zustellung zu veranlassen. Es kann nicht verlangt werden, dass alle Betriebskostenabrechnungen durch eingeschriebenen Brief, Boten o.ä. abgegeben werden. Das würde von den Vermietern einen erheblich höheren Aufwand erfordern, und ist angesichts der hohen Zuverlässigkeit der Post nicht gerechtfertigt.

Da eine Verfristung der Betriebskostennachzahlung nicht infolge fehlenden Verschuldens nicht vorliegt, ist der Anspruch durchsetzbar.

Die Berechtigung des Zinsantrags ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Der Zugang der Abrechnung ist frühestens am 03.02.2005 anzunehmen, denn dies wurde von den Beklagten z...