AG Leipzig Beschluss vom 28.02.2003 - 18 C 5652/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung. Herausgabe

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Tatbestand

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache durch Vergleich erledigt und die Kostenentscheidung in das Ermessen des Gerichts gestellt haben, waren gemäß § 91a Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes und der von den Parteien getroffenen vergleichsweisen Regelung.

I.

Die Klägerin begehrte von den Beklagten die Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung in der Ludwigsburger Strasse 3 in 04209 Leipzig.

Die Parteien waren durch Mietvertrag betreffend vorbenannte Mietsache miteinander verbunden. Die Klägerin beabsichtigte sodann, das sechszehngeschossige Wohngebäude abzureissen und kündigte daher am 3.05.2002 das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.07.2002 ordentlich. Die Klägerin trägt hierzu vor, das von den Beklagten bewohnte Wohnhaus mit 126 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten sei im Jahr 1984 gebaut, seitdem nicht grundlegend saniert worden und zum Zeitpunkt der Kündigung mit Ausnahme von 6 Wohnungen gänzlich leerstehend und von dem Stadtentwicklungsplan der Stadt Leipzig zum Abriss vorgesehen; eine Abrissgenehmigung sei im Dezember 2001 erteilt worden. Die Klägerin meint, aufgrund erheblicher monatlicher Kosten – allein aus Betriebskosten in Höhe von EUR 7.058,00 – und lediglich geringfügiger Mieteinnahmen zur Kündigung des Mietverhältnis berechtigt zu sein. Das Objekt sei dringend sanierungsbedürftig. Beispielsweise müsse eine neue Hausanschlußstation für Fernwärme errichtet werden; allein dafür würden Kosten von EUR 47.000,00 entstehen.

Die Beklagten sind der Auffassung, die klägerische Kündigung sei nicht wirksam; den Wohnungsleerstand habe die Klägerin durch das Unterlassen notwendiger Instandsetzungsmassnahmen und Vermietungsbemühungen selbst verursacht.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.11.2002 haben die Parteien eine gütliche Einigung dahingehend erzielt, dass die Beklagten bis zum 31.12.2002 die streitgegenständliche Mietwohnung räumen und herausgeben, die Klägerin den Umzug der Beklagten durchführt und für deren neue Wohnung eine Küchenzeile zur Verfügung stellt.

Entscheidungsgründe

II.

Die Kosten des Verfahrens waren gegeneinander aufzuheben. Denn nach einer summarischen Prüfung des bisherigen Sach- und Streitstandes, abgestellt auf den Zeitpunkt der Erledigung der Hauptsache durch Vergleich, kann der ohne die Erledigung zu erwartende Ausgang des Rechtsstreits nicht eindeutig beurteilt werden.

Im Hinblick auf eine Entscheidung nach § 91 a ZPO sind die Erfolgsaussichten der Klage zu berücksichtigen. Jedoch ist die Bewertung des Verfahrensausgangs zum einen von einer eingehenden und schwierigen betriebswirtschaftlichen Prüfung abhängig, die im Rahmen einer Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO nicht angezeigt ist. Denn das Verfahren gemäß § 91 a ZPO dient nicht dazu, schwierig gelagerte Fragen rechtlicher wie tatsächlicher Art zu klären. Darüber hinaus war das Ergebnis des Rechtsstreits von der Durchführung einer Beweisaufnahme abhängig. Vor diesem Hintergrund waren die Prozesskosten gegeneinander aufzuheben.

Ob die von der Klägerin am 3.05.2002 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis zum 31.07.2002 beendet hat, ist nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand nicht abschließend zu bewerten.

Grundsätzlich hätte die Klägerin aus § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts, wenn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet wäre.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 BGB kündigen, sofern er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für den Mieter als dessen Lebensmittelpunkt bedarf es eines Interesses von einigem Gewicht, ohne dass in die Substanz des Eigentums des Vermieters (Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis) eingegriffen werden darf (Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Auflage, § 573, Rn. 12 mit Verweis auf BVerfG NJW 89, 790 und 792).

Entsprechend dem klägerischen Vortrag kann sich ein Kündigungsrecht des Vermieters allein aus § 573 Abs. 1 BGB ergeben.

Die Kündigungsgründe des § 573 Abs. 2 BGB greifen im vorliegenden Fall nicht, insbesondere handelt es sich bei der klägerischen Kündigung nicht um eine sog. Verwertungskündigung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (vgl. Amtsgericht Halle-Saalkreis vom 28.05.2002 – 92 C 4096/01, WuM 2002, 428, 429). Denn hierfür müßte der Vermieter die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, das heisst die Werthaltigkeit des Grundstücks, beispielsweise durch Abriss und Neubau, auszuschöpfen (Amtsgericht Halle-Saalkreis a.a.O., Palandt-Weidenkaff, a.a.O., Rn. 35).

Nach ihrem unbestrittenen Vortrag beabsichtigt die Klägerin allein den Abriss des Gebäudes, das „Stillegen” des Mietobjekts und das Anlegen einer Grünfläche auf dem Grundstück, um die fortlaufenden Verluste zu stoppen. Ei...