AG Kerpen Beschluss vom 12.08.2004 - 15 II 22/04

nicht rechtskräftig

Leitsatz (amtlich)

Sieht die Gemeinschaftsordnung (bzw. Teilungserklärung) vor, daß „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen (sind)”, so sind alle Kosten, welche die Sanierung der Balkone betreffen, von den Wohnungseigentümern zu tragen, welche über einen Balkon verfügen (a.A. OLG Düsseldorf, Beschluß vom 12.1.1998 – 3 Wx 546/97, ZMR 1998, 304).

Nachgehend

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 199/04)

Tenor

Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft „C-Straße 31 + N-Straße 8”, …1 L, vom 30.3.2004 zu TOP 5 (Balkonsanierung und Kostenfreistellung) wird für unwirksam erklärt.

Es wird festgestellt, daß die Kosten der Montage bzw. Demontage von Markisen, die aus Anlaß einer Balkonsanierung zu erfolgen hat, nur von dem bzw. den Wohnungseigentümern zu tragen sind, welche über Balkone verfügen (und nicht von den anderen Wohnungseigentümern).

Die Verfahrenskosten werden den Antragsgegnern zu 1/12 auferlegt.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet nicht statt.

Die vorläufige Wirksamkeit dieser Entscheidung wird gemäß § 44 Abs. 3 WEG angeordnet.

Gründe

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnungseigentümer verfügen zum Teil über Terrassen, teils über Balkone bzw. über Dachgeschoßwohnungen (ohne Terrassen bzw. Balkone). Die Balkone sind sanierungsbedürftig. Der Sanierungsaufwand liegt bei ca. 80.000 EUR.

§ 6 Abs. 2 Ziffer 2 der Teilungserklärung (vgl. Bl. 16 GA und unten bei den Entscheidungsgründen) sieht vor, daß die Wohnungseigentümer, welche über einen Balkon verfügen, auch die Kosten seiner Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen haben.

In der Eigentümerversammlung vom 30.3.2004 hat die Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit folgenden Beschluß gefaßt:

„Die Gemeinschaft beschließt, die Durchführung der Balkonsanierungsmaßnahme im Umfang von ca. EUR 80.000. Die Finanzierung der Maßnahme wird durch Erhebung einer Sonderumlage sichergestellt. Die Sonderumlage, die zum 30.06.2004 zur Zahlung fällig gestellt wird, errechnet sich wie folgt.

Ca. EUR 14.000 Oberbelagsarbeiten – Verteilung dieser Kosten auf die 8 Wohneinheiten mit Balkon nach gleichen Anteilen.

Ca. EUR 66.000 substanzerhaltende Sanierung – Verteilung dieser Kosten auf alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.”

Ausweislich des Protokolls (vgl. hier Bl. 7 GA) wurde zugleich darüber abgestimmt, daß der Wohnungseigentümer Buchmaier den vorstehenden Beschluß anfechten und er von ihm gegebenenfalls entstehenden Kosten durch die Gemeinschaft freigestellt werden solle. Hintergrund dafür war, daß der Beschlußfassung eine längere Diskussion über die Frage der Auslegung von § 6 Abs. 2 Ziffer 2 der Teilungserklärung vorausgegangen war und die Gemeinschaft mit der Durchführung des Beschlußanfechtungsverfahrens Rechtsklarheit darüber erzielen wollte, wie die Bestimmung in der Teilungserklärung zu verstehen ist.

Die Antragsteller wenden sich gegen die Beschlußfassung zu TOP 5 und machen geltend, daß die Teilungserklärung dahingehend auszulegen sei, daß die Sanierungskosten der Balkone alleine von den Wohnungseigentümern zu tragen seien, die auch über einen Balkon verfügen. Weiter hat der Antragsteller zu 1 einen Feststellungsantrag gestellt.

Sie beantragen,

wie erkannt.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie sind der Auffassung, daß bei der Balkonsanierung eine Kostenabgrenzung zu erfolgen habe.

Das Gericht hat im Vorfeld der mündlichen Verhandlung auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 12.1.1998 – 3 Wx 546/97 – (ZMR 1998, 304) hingewiesen und angedeutet, dieser Entscheidung, welche zu einer wortgleichen Klausel ergangen ist, wohl folgen zu wollen. In der mündlichen Verhandlung ist dies sodann ausdrücklich offen gelassen worden.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.7.2004 wird Bezug genommen.

Der Beschluß der Gemeinschaft zu TOP 5 ist für unwirksam zu erklären.

Das Gericht teilt die Auffassung der Antragsteller, daß bei den Kosten der Balkonsanierung nicht zwischen den Kosten der Oberbelagsarbeiten und den Kosten für die substanzerhaltende Sanierung zu differenzieren ist. Vielmehr sind nach Auffassung des Gerichts alle Kosten, welche die Sanierung der Balkone betreffen, von den Wohnungseigentümern zu tragen, welche über einen Balkon verfügen.

Bei der Frage, wie die Kosten der Balkonsanierung auf die Wohnungseigentümer zu verteilen sind, ist von dem Wortlaut der Teilungserklärung auszugehen. Diese regelt in § 6 Abs. 2 Nr. 2 (vgl. Bl. 16 GA):

„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder g...