Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause … von bisher … um … auf … zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 92 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 8 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter des Hausgrundstückes … Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom … die … große Wohnung …. Die Wohnung verfügt über Ober- und Unterschränken und einen Kühlschrank. Im Wohnzimmer ist ein Isolierglasfenster vorhanden. Im übrigen sind in der Wohnung Doppelglasfenster vorhanden. Eine moderne Gegensprechanlage mit elektrischen Türöffner gibt es nicht. Es gibt einen abschließbaren Fahrradkeller. Zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz ist eine Wärmedämmung angebracht. Das Badezimmer ist mit Kunststofffliesen versehen. Der zur Wohnung gehörende trapezförmige Balkon hat ein Länge von 4 m. Es ist zwischen 1,2 und 1,5 m breit. Im Flur ist eine Nische von der Größe 1 m². In der Nische ist ein Zwischenboden. Es ist eine Schiene für einen Vorhang vorhanden.
Die Miete betrug am …
Mit Schreiben vom 17. November 2003 forderte der Kläger die Beklagten zur Zustimmung zu einer Miete von … auf.
Der Kläger macht geltend, dass in der Küche Fliesen auf dem Fußboden und im Arbeitsbereich vorhanden wären. Die Doppelglasfenster seien Isolierglasfenstern gleichwertig. Es gäbe einen Abstellraum in der Wohnung und der Balkon sei großräumig. Bei der Wohnlage handele es sich um eine bevorzugte Citylage und um eine besonders ruhige Straße.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause … von bisher … um … auf … zuzustimmen.
Die Beklagte beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten machen geltend, dass die Einbauküche sich nicht wohnwerterhöhend auswirken würde, da sie über 20 Jahren alt sei. Der Fußboden sei ein schlichter Betonboden. Die Be- und Entwässerungsinstallation liege über Putz. Die Wohnung verfüge weder über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftssatellitenantenne. Die Wohnlage sei laut. Die Wohnräume seien schlecht belichtet und besonnt. Das Treppenhaus befände sich in einem sehr schlechtem Zustand: Aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 18. November 2004 (Bl. 47 d.A.) und 15. Dezember 2004 (Bl. 61 d.A.) wurde Beweis erhoben durch richterlichen Augenschein. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. Dezember 2004 (Bl. 61 ff. d.A.).
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 310,42 EUR gemäß § 558 BGB.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis.
Es liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor.
Der Kläger hat die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB eingehalten.
Der Kläger hat nur einen Anspruch auf Zustimmung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese entspricht 310,42 EUR.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete war vom Mietspiegelfeld I 6 auszugehen, dass einen Unterwert von 3,62 EUR/qm, einen Mittelwert von 4,25 EUR/qm und einen Oberwert von 4,93 EUR/qm vorsieht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete pro qm entspricht dem Mietspiegelmittelwert von 4,25 EUR, da zwei Merkmalgruppen (Küche und Gebäude) wohnwerterhöhend, zwei Merkmalgruppen wohnwertmindernd (Bad und Wohnung) und eine Merkmalgruppe (Wohnumfeld) neutral zu bewerten ist. Bei 73,04 qm macht dies eine Miete von 310,42 EUR.
Die Merkmalgruppe Bad ist wohnwertmindernd zu bewerten, da das Bad nicht gefliest ist. Es sind zwar im Badezimmer unstreitig Kunststofffliesen vorhanden, dies reicht jedoch nicht aus, da mit Fliesen nach dem Allgemeinen Sprachgebrauch Keramikfliesen gemeint sind.
Kunststofffliesen entsprechen einer Kunststofftapete und haben nicht die gleichen Eigenschaften wie Keramikfliesen.
Die Merkmalgruppe Küche ist wohnwerterhöhend zu bewerten, da die Küche unstreitig mit einem Kühlschrank ausgestattet ist, so dass dahingestellt bleiben kann, ob in der Küche eine Einbauküche im Sinne des Mietspiegels vorahnden ist.
Die Merkmalgruppe Wohnung ist wohnwertmindernd in Ansatz zu bringen, da die Be- und Entwässerungsleitungen über Putz gelegt sind. Dies hat die Beweisaufnahme ergeben.
Wohnwerterhöhende Merkmale sind in dieser Merkmalgruppe nicht vorhanden.
Die Wohnung hatte nur ein isolierverglastes Fenster. Die übrigen Fenster waren Doppelglasfenster. Da der Mietspiegel nur isolierverglaste Fenster als wohnwerterhöhend ansieht, reiche...
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