Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung / 2 Vorweg-Werbungskosten

Voraussetzung: Einnahmeerzielungsabsicht

Der Werbungskostenabzug setzt voraus, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen besteht. Wer keine steuerpflichtigen Einnahmen erzielt oder zumindest zu erzielen beabsichtigt, kann keine Werbungskosten abziehen. Das bedeutet aber nicht, dass Aufwendungen erst dann als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig sind, wenn bereits Einnahmen vorliegen.^[1]

Werbungskosten können schon zu einem Zeitpunkt anfallen, in dem mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen noch nicht erzielt werden.^[2] Grundsätzlich können alle Aufwendungen, die Werbungskosten sein können, auch Vorweg-Werbungskosten sein (z. B. Damnum, Bereitstellungszinsen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen bei einer gebrauchten Immobilie). So können z. B. Renovierungskosten, die der Erwerber einer zur Vermietung vorgesehenen Immobilie vor der zugesagten Übertragung tätigt, Vorweg-Werbungskosten sein.^[3]

Aufwand vor Beendigung der Eigennutzung

Das gilt allerdings nicht für Aufwendungen an einer bisher eigengenutzten Wohnung, die zur Vermietung vorgesehen ist.

Praxis-Beispiel

Eigengenutzte Wohnung zur Vermietung vorgesehen

A lässt in seinem selbst genutzten Einfamilienhaus Renovierungsarbeiten durchführen. Zu diesem Zeitpunkt hatte er sich bereits entschlossen, die Wohnung zu vermieten. Trotzdem kann er die dafür entstandenen Kosten nicht als vorweggenommene Werbungskosten abziehen.^[4]

Hinweis

Devise muss lauten: Zuerst ausziehen und dann reparieren

Wer seine bisher selbstgenutzte Immobilie vermieten will, sollte alle Instandsetzungsarbeiten erst nach Beendigung der Eigennutzung durchführen, um die Aufwendungen als Werbungskosten abziehen zu können. Es spielt keine Rolle, dass die Aufwendungen durch die Selbstnutzung entstanden sind.

Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht

Vorab entstandene Aufwendungen können selbst dann – bis zum Zeitpunkt der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht – abziehbar sein, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht.^[5]

Vorübergehende Nutzung durch bisherigen Eigentümer

Räumt der Käufer eines Grundstücks dem Verkäufer das Recht ein, den Kaufgegenstand innerhalb einer bestimmten Übergangsfrist noch weiter zu nutzen (Räumungsfrist), so liegt darin keine Vereinbarung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts. Der Erwerber kann – sofern er anschließend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt – auch für den Zeitraum der Räumungsfrist die angefallenen Aufwendungen einschließlich Absetzung für Abnutzung (AfA) als Vorweg-Werbungskosten abziehen.^[6]

Hinweis

Aufwendungen für leer stehende Wohnung

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben hat.

Wesentliche Voraussetzung

Aufwendungen, die im Hinblick auf künftige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung getätigt werden, sind einkommensmindernd zu berücksichtigen, sofern es sich nicht um Herstellungs- oder Anschaffungskosten für das Gebäude oder das Grundstück handelt und ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einnahmeerzielung besteht. Das ist von dem Zeitpunkt an der Fall, von dem ab sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass ein Steuerpflichtiger den Entschluss endgültig gefasst hat, die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Werbungskostenabzug.

Unentschlossenheit wird bestraft

Bietet ein Steuerpflichtiger sein Haus vor der Fertigstellung alternativ zum Verkauf und zur Vermietung an, so wird der Werbungskostenabzug nicht gewährt, weil noch keine endgültige Entscheidung gefallen ist, ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.^[7]

Vermietungsbemühungen werden belohnt

Anders ist die Rechtslage, wenn ein bisher vermietetes Gebäude alternativ zur Vermietung und Veräußerung angeboten wird. Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung einer leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Beweislast.^[8]

Hinweis

Änderung der Nutzungsabsicht

Hatte der Steuerpflichtige vor Bezugsfertigkeit der Wohnung die bestehende Eigennutzungsabsicht aufgegeben und sich stattdessen zu deren Vermietung entschlossen, kann er von dem Zeitpunkt an, zu dem sich die Vermietungsabsicht anhand objektiver Umstände (z. B. Maklerauftrag) feststellen lässt, vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Vor einer solchen Absichtsänderung entstandene Aufwendungen sind nicht als Werbungskosten abziehbar.^[9]

Tota...