Probleme können sich dann ergeben, wenn die Videoüberwachung von einem einzelnen Wohnungseigentümer installiert wird, um den Eingangsbereich zu seiner Wohnung oder den Außenbereich seines Sondereigentums zu überwachen, und er die Überwachung selbst steuert. Die Verwaltung und/oder die übrigen Wohnungseigentümer haben in diesen Fällen keine Kontrollmöglichkeiten. Solche Konflikte sind im Einzelfall zu klären – im Zweifel über die Gerichte.
Einzelfälle
Gartenfläche im Sondereigentum / in Sondernutzungsrecht
Ein Wohnungseigentümer darf "seine" Gartenfläche mit einer Videokamera überwachen, sofern diese nicht den angrenzenden öffentlichen Bereich oder benachbarte Privatgrundstücke erfasst.[1]
Klingelanlage mit Bildwiedergabe
Ein einzelner Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum mittels einer in das Klingeltableau der Wohnanlage eingebauten Videoanlage ausstatten, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht.[2]
Videoüberwachung eines TG-Stellplatzes im Sondereigentum
Ein Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum überwachen, wenn die Überwachung nicht auch fremdes Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum sowie öffentliche Flächen oder fremde Grundstücke erfasst. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage, so dass die Überwachung danach nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, begründet alleine ihre Unzulässigkeit nicht; konkrete Umstände müssen eine Manipulation nahelegen.[3]
Keine dauernde Überwachung
Eine Videoanlage, die es technisch ermöglicht, dass ein Wohnungseigentümer über sein Empfangsgerät den Hauseingang ständig beobachten sowie Videoaufzeichnungen herstellen und auswerten kann, ist unzulässig.[4]
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