OLG Koblenz Urteil vom 09.02.2006 - 5 U 1111/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Arglisthaftung des Verkäufers

Leitsatz (amtlich)

1. Arglist i.S.v. § 444 BGB erfordert keine Betrugsabsicht des Verkäufers. Ausreichend ist ein von bedingtem Vorsatz getragenes Fürmöglichhalten und Inkaufnehmen.

2. Zu den tatsächlichen Voraussetzungen einer Arglisthaftung des Hausverkäufers für Kellerfeuchtigkeit.

Normenkette

BGB §§ 280-281, 433, 437 Nr. 3, §§ 442, 444; ZPO § 286

Verfahrensgang

LG Koblenz (Urteil vom 05.07.2005; Aktenzeichen 6 O 153/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 5.7.2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des LG Koblenz abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits zu je ½.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger beanspruchen aus einem Vertrag über die Veräußerung von Einrichtungs- und Inventargegenständen (Teil-)Zahlung i.H.v. 7.500 EUR nebst Zinsen. Hierbei handelt es sich um die Monatsraten für August bis Dezember 2004 à 1.500 EUR.

Der Vertrag beruht auf dem Grundstückskaufvertrag vom 16.2.2004, nach dem der Beklagte und seine Mutter ein Hausanwesen in E. erworben haben und zwar zu einem Kaufpreis i.H.v. 450.000 EUR. Die Gewährleistung wegen Sachmängeln ist ausgeschlossen.

Ein Exposé der Kreissparkasse stellte das Anwesen vor. Darin ist die Rede von einer "teilw. sanierte Bausubstanz von 1950". Auf dieses Exposé wird im Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände Bezug genommen. In einer vom Kläger verfassten Baubeschreibung heißt es: "Baujahr - 1990/91 teilweise basierend auf völlig sanierter Bausubstanz aus den fünfziger Jahren". Das Haus ist außerdem in der R.-Zeitung als "Exklusives Landhaus" angeboten worden. Welche Exposés und Anzeigen für den Kaufentschluss des Beklagten bestimmend waren, ist zwischen den Parteien im Einzelnen umstritten.

Der Beklagte wehrt sich im Wege der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Feuchtigkeitsschäden und Mängeln des Kellers gegen die Klageforderung. Der Sachverständige M., beauftragt vom Beklagten, stellte in seinem Gutachten vom 10.9.2004 erhebliche Feuchtigkeitsschäden dar, die auf eine mangelhafte Bauwerksabdichtung zurückzuführen sind. Nach ihm ist auf Grund der fehlenden Abdichtungsmaßnahmen davon auszugehen, dass der Keller bereits vor dem Besitzübergang im März 2004 feucht gewesen ist und entsprechende Schäden schon vorher vorhanden waren. Nach den vom Beklagten vorgelegten Angeboten der Firmen G. und M. machen die Sanierungskosten insgesamt den i.H.v. 26.454,83 EUR zur Aufrechnung gestellten Betrag aus.

Die Parteien sind sich uneins darüber, was hinsichtlich des Zustands des Kellers bei einer Besichtigung erörtert worden ist.

Das LG hat der Klage stattgegeben im Wesentlichen mit folgender Begründung: Der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss greife durch, so dass der Beklagte der Klageforderung keine Schadensersatzansprüche mit Erfolg entgegensetzen könne. Eine Garantie oder Zusicherung, dass der Keller saniert und trocken sei, sei von den Klägern nicht gegeben worden. Der Vortrag des Beklagten zur Mitteilung anlässlich der Besichtigung, der Keller sei trocken, sei unsubstantiiert und unbeachtlich. Auch das Vorbringen zu einem arglistigen Verhalten sei nicht ausreichend differenziert. Schließlich hätte der Beklagte hinsichtlich der Feuchtigkeitserscheinungen eine sachverständige Untersuchung durchführen lassen müssen, um grobe Fahrlässigkeit auszuschließen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten, der sein erstinstanzliches Vorbringen vertieft, zu den Schäden und den Umständen einer Arglist weiter vorträgt und eine fehlerhafte formelle sowie materielle Rechtsanwendung rügt. Dem sind die Kläger entgegengetreten.

II. Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Das Rechtsmittel hat in der Sache auch Erfolg.

Die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus dem notariellen Grundstücksveräußerungsvertrag vom 16.2.2004 ggü. Kaufpreisansprüchen aus dem Kaufvertrag vom 19.2.2004 greift mit der Folge durch, dass der durch die Klage verfolgte Kaufpreisanspruch (§ 433 Abs. 2 BGB) erloschen ist (§§ 387, 389 BGB).

1. Die Gegenforderung des Beklagten rechtfertigt sich aus §§ 280, 281 Abs. 1 u. Abs. 2 BGB i.V.m. § 437 Nr. 3 BGB. Einer Durchsetzung der Ansprüche stehen der vertragliche Haftungsausschluss nach § 444 BGB und/oder eine eventuelle positive Kenntnis des Käufers von Mängeln nach § 442 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

a) Es kann dahinstehen, ob in den Exposés und den Anzeigen eine Garantie für die Beschaffenheit des Anwesens i.S.d. § 444 Alt. 2 BGB übernommen worden ist, wofür wenig spricht; auch kann es offen bleiben, ob "vor Ort" dahin gehende Zusicherungen abgegeben worden sind. Die Haftung der Kläger gründet sich auf ein arglistiges Verschweigen von Mängeln, so dass der Haftungsausschluss gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht wirkt.

b) Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, da...