Kinne/Schach/Bieber, BGB § 576 Fristen der ordentlichen ... / 4 Kündigungsfristen

Rz. 17

Die Kündigung der Mietverträge über gewöhnliche Werkwohnungen, die weniger als zehn Jahre überlassen waren, ist bei allen Mietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig, so dass die Kündigungsfrist drei Monate – abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen – beträgt. Sonnabend, Sonntag und ein am Ort des Zugangs der Erklärung staatlich anerkannter Feiertag werden nicht mitgezählt (§ 193). Die Karenzzeit verlängert sich nicht gem. § 193, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Sonnabend fällt (BGH, Urteil v. 17.2.2005, III ZR 172/04, GE 2005, 481), auch dann nicht, wenn einer der Karenztage auf einen Sonnabend fällt (BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04, GE 2005, 726 = WuM 2005, 465 = NZM 2005, 532). Die Kündigungsfrist entspricht damit genau der Kündigungsfrist bei Mietverhältnissen mit bis zu fünfjähriger Überlassungszeit; verkürzt wird die Kündigungsfrist für den Vermieter erst bei Mietverhältnissen mit einer fünf- bis zehnjährigen Überlassungsdauer.

Rz. 18

Ist die Werkwohnung zehn Jahre oder länger überlassen gewesen, ist § 576 nicht mehr anwendbar, so dass die Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 von neun Monaten gilt (LG Kiel, WuM 1986, 218; Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 13). Da es auf den Zeitraum der Überlassung ankommt, ist nicht der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, sondern der Tag der Gebrauchsüberlassung entscheidend. Der Zeitraum ist von da an bis zum Tage des Zugangs der Kündigung – nicht der Abgabe der Kündigungserklärung – zu berechnen.

Rz. 19

Für funktionsgebundene Werkwohnungen gilt eine noch kürzere Kündigungsfrist, nämlich vom dritten Werktag eines Kalendermonats an für den Ablauf desselben Monats (§ 576 Abs. 1 Nr. 2).

Rz. 20

Die Dauer der Überlassung der funktionsgebundenen Werkmietwohnung ist unerheblich. Auch dann, wenn die Werkmietwohnung bereits mehr als zehn Jahre überlassen worden ist, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag für den Ablauf dieses Monats zulässig.

Rz. 21

Der Vermieter kann jedoch in beiden Fällen anstelle einer auf § 576 gestützten Kündigung eine Kündigung wegen berechtigten Interesses aussprechen (Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 7), wofür er jedoch dann die Fristen des § 573c Abs. 1 Satz 2 einhalten muss, so dass es auf die Dauer der Überlassung ankommt. In beiden Fällen muss die Kündigung nach § 573 Abs. 3 begründet werden (LG Berlin, Urteil v. 17.12.1993, 65 S 155/93, GE 1994, 287; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 9.7.2008, 103 C 425/07, MM 2009, 227). Ob die Kündigung in beiden Fällen alsbald nach dem Ende des Dienst-/Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werden muss, ist umstritten (verneinend: LG Stuttgart, DWW 1991, 112; bejahend: LG Aachen, WuM 1985, 149 [150]).

Rz. 22

Umstritten ist, ob die Kündigung nur für den ersten möglichen Termin zulässig ist, nachdem das Dienstverhältnis beendet worden ist oder zumindest in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Ende des Dienst-/Arbeitsverhältnisses zugehen muss, weil sonst die Erleichterung der Kündigung wenig sinnvoll sei (LG Berlin, Urteil v. 25.10.1993, 62 S 226/93, GE 1993, 1335; LG Bochum, Beschluss v. 8.4.1992, 9 T 14/92, WuM 1992, 438; LG Aachen, Urteil v. 25.11.1983, 5 S 337/83, WuM 1985, 149) oder das Kündigungsrecht längere Zeit nach dem Ende des Dienst-/Arbeitsverhältnisses verwirkt sei (AG Oberhausen, WuM 1973, 164). Den Zugang der Kündigung nur bis zum ersten möglichen Termin oder innerhalb angemessener Frist nach Beendigung schreibt das Gesetz nicht vor; schon dies spricht gegen eine zeitliche Beschränkung; im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass es sich nur um eine Kündigung i.S.d. § 573 Abs. 1 handelt, für die ebenfalls derartige Einschränkungen grundsätzlich nicht gelten, zudem zwischen der Beendigung des Dienstverhältnisses und der weiteren Kündigungsvoraussetzung – Betriebsbedarf – längere Zeit liegen kann. Die Argumente für den Ausschluss von Sonderkündigungsrechten bei zu langem Abwarten können hier nicht herangezogen werden. Daher ist die Kündigung grundsätzlich zeitlich nicht beschränkt (LG Stuttgart, Urteil v. 12.12.1990, 13 S 366/90, DWW 1991, 112; Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 6). Natürlich bleibt dem Mieter das Argument der Verwirkung, da dieses Rechtsinstitut für die Ausübung sämtlicher Rechte gilt. Für die Verwirkung müssen aber sowohl Zeit- als auch Umstandsmoment erfüllt sein; das Zeitmoment wäre gegeben, wenn der Vermieter länger als ein Jahr nach dem Entstehen sämtlicher Kündigungsvoraussetzungen (also Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses und Betriebsbedarf) mit der Kündigung wartet, das Umstandsmoment könnte dadurch erfüllt sein, dass der Vermieter während dieser Zeit zu erkennen gegeben hat, dass er auch bei Betriebsbedarf das Mietverhältnis über die Werkwohnung nicht kündigen werde.

Der Vermieter, der eine Werkmietwohnung (ordentlich) kündigt, muss dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist grundsätzlich eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage i...