KG Berlin Urteil vom 22.09.2006 - 25 U 54/05

Leitsatz (amtlich)

Zur Fälligkeit des Kaufpreises für ein Grundstück, wenn der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung u.a. der Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung steht.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.07.2005; Aktenzeichen 9 O 720/04)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 28.7.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 9 des LG Berlin - Geschäftsnummer: 9 O 720/04 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Beklagte erwarb am 26.8.1993 ein Grundstück mit dem Hotel ... und zahlreichen Nebengebäuden in ..., ohne in der Folge in das Grundbuch eingetragen zu werden. Das Grundstück war restitutionsbelastet.

Nach dem in zweiter Instanz unstreitigen Sachverhalt lag eine Grundstücksverkehrsgenehmigung gem. § 3c VermG hinsichtlich dieses Erwerbes vor.

Der Kläger kaufte das Objekt am 10.6.1994 von der Beklagten mit Vertrag des Notars ... ... (UR-Nr. ... ) für 3.542.000 DM (inkl. Mwst.). Für die Beklagte trat ein Herr ... als vollmachtloser Vertreter auf. Er verpflichtete sich, sich um die Genehmigung des Vertrages durch die Beklagte zu bemühen.

In dem Vertrag hieß es:

"... § 3 Besitzübergang:

1. Der Besitz am Kaufgegenstand geht mit dem Tage auf den Käufer über, an dem diesem die schriftliche Mitteilung des amtierenden Notars zugegangen ist, dass ihm sämtliche erforderlichen Genehmigungen der Parteien sowie die schriftliche Erklärung des Verkäufers, aufgrund des Vorerwerbsvertrages nunmehr Besitzer des Kaufgegenstandes zu sein, vorliegen ("Stichtag"). Dieser Stichtag ist auch dann entscheidend, wenn der Käufer (...) im Besitz des Kaufgegenstandes sein sollte (...).

5. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass bis zur Beseitigung restitutionsrechtlicher Hindernisse die Verfügungs- und Veränderungssperre des § 3 Abs. 3 VermG zu beachten sind. Für vor Eintritt beziehungsweise Erledigung der aufschiebenden Bedingungen gem. § 8 Abs. (2) dieses Vertrages vorgenommene Investitionen wird jeglicher Erstattungsanspruch ausgeschlossen.

§ 4 Kaufpreis

(4) Der Käufer hat dem Verkäufer den Kaufpreis gem. Abs.(1) mit Besitzübergang zu bezahlen. Im Fall des Kaufpreisrückerstattungsanspruches des Käufers wird der Kaufpreis gem. § 4 Abs. (1) durch den Verkäufer unverzinst zurückerstattet. Die Zinsen stehen dem Verkäufer als Nutzungsentgelt für den Kaufgegenstand zu.

§ 8 Vermögensrechtliche Ansprüche

(2) Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Bedingungen enthalten sind, steht er unter der aufschiebenden Bedingung, dass die nach dem Investitionsvorranggesetz zuständige Stelle einen stattgebenden, vollziehbaren Investitionsvorrangbescheid erlässt und dies dem Notar von der Behörde schriftlich mitgeteilt worden ist. Diese Bedingung entfällt, wenn eine Grundstücksverkehrsgenehmigung erlassen und nicht binnen vier Wochen angefochten ist und dies dem Notar von der zuständigen Behörde schriftlich mitgeteilt worden ist.

(8) Die in den Abs. (1) bis (8) getroffenen Regelungen sind nicht aufschiebend bedingt. Darüber hinaus gilt die in Abs. (2) niedergelegte Bedingung nicht für die in §§ 3, 4, 6, 10, 11, 12, 13 Abs. (2), 14 und 16 bis 21 enthaltenen Regelungen.

§ 20 Hinweise und Belehrungen:

(2) Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass (...) Grundstücksverkehrsgenehmigungen binnen eines Jahres nach Erteilung widerrufen werden können, Ansprüche des Käufers bei einem restitutionsbedingten Scheitern des Kaufvertrages eingeschränkt sind (§ 8 Abs. (2) dieses Vertrages) und er insb. nur einen sehr begrenzten Ersatz seiner Investitionen verlangen kann.

...(3)... Der Notar hat darüber hinaus mit den Vertragsparteien die rechtliche Tragweite der einzelnen Klauseln jeweils im Sachzusammenhang erörtert ...."

Zudem hieß es in dem Vertrag hinter dem Hinweis, dass die "GVO" nach § 3c VermG erteilt worden sei, dass die Beteiligten "für den Vertrag" erneut die Genehmigung beantragen.

Am 30.7.1994 wurde der Besitz an den Kläger übertragen. Dieser zahlte am 17.8.1994 2 Mio. DM, am 30.8.1994 1 Mio. DM und am 31.12.1994 500.000 DM an die Beklagte.

Am 8.2.1995 wurde eine Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt, die durch den (vermeintlich) Restitutionsberechtigten angefochten wurde. Die Anfechtung wurde am 15.3.1996 zurückgenommen.

Mit der Klage begehrt der Kläger die Erstattung von Zinsen.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, dass der Kaufpreis bei Zahlung nicht fällig gewesen sei. Er habe rechtsgrundlos gezahlt.

Die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages habe unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung und im Falle, dass diese versagt werde, der Erteilung eines Investitionsbescheides, gestanden. Erst nachdem der Restitu...