KG Berlin Urteil vom 08.07.2005 - 25 U 69/04

Leitsatz (amtlich)

Zu den Voraussetzungen der Anpassung des Kaufpreises für ein Grundstück (hier: frühere Grundsätze des Wegfalls bzw. der Störung der Geschäftsgrundlage).

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 31.08.2004; Aktenzeichen 9 O 145/04)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 31.8.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 9 des LG Berlin wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Mit notariellem Vertrag vom 2.1992 erwarb die ... GmbH & Co KG, deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, das Bergwerkseigentum ...

Mit notariellem Vertrag vom 12.1994 erwarb sie von der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, auf dem Bergwerksfeld belegene Grundstücke, die in den Grundbüchern von ... und ... (Nr. ... und ...) verzeichnet sind) Der Kaufpreis betrug insgesamt 289.111 DM. Dazu heisst es im Vertrag unter § 4 (1): "Hiervon entfallen auf Grund und Boden bei einer angenommenen Fläche von 88683 qm und einem insoweit vereinbarten qm-Preis von 3,22 DM, insgesamt 285.559 DM."

§ 4 (10) des Vertrages lautet: "Der Käufer erwirbt den Kaufgegenstand zum Zwecke des Kiesabbaus, dessen Veredlung und Weiterverwertung auf der Grundlage der durch das Bergamt Stralsund erteilten Bergbauberechtigung. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Kaufgegenstand nachzubewerten ist, wenn er oder ein Teil desselben im Zeitraum bis zum 31.12.2004 anderweitig, d.h. nicht zu den in Satz 1 bezeichneten Zwecken genutzt wird (Umnutzung)." In § 4 (14) ist geregelt: "Übersteigt der zum Nachbewertungsstichtag hin ermittelte Verkehrswert den Kaufpreis, hat der Käufer den Differenzbetrag an die Verkäuferin zu zahlen."

Vor Abschluss des Vertrages hatte die ... ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Der Gutachter ... kam in seinem unter dem 4.1994 erstellten Gutachten zu einem durchschnittlichen Bodenwert von 4,03 DM/qm. Die Verkehrswertermittlung erfolgte dabei unter Berücksichtung eines Teilmarktes "Abbauland".

Der BGH führte in einem nicht die Parteien dieses Rechtsstreits betreffenden Nichtannahmebeschluss v. 19.12.2002 - III ZR 41/02 - hinsichtlich einer Revision eines Urteils des OLG Brandenburg Folgendes aus (...): "Zutreffend hat das Berufungsgericht die der Klägerin für den Verlust ihrer Grundstücke ohne Aufwuchs zu zahlende Entschädigung ohne eine Berücksichtigung des von der Klägerin behaupteten Teilmarkts für Grundflächen über bergfreien Kiesvorkommen allein nach dem Wert land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke festgesetzt. Die Entschädigung für den durch die Grundabtretung eingetretenen Rechtsverlust bemisst sich gem. § 85 Abs. 1 und 2 BBergG - ebenso wie für die Enteignungsentschädigung in den §§ 95, 194 BauGB - nach dem Verkehrswert des Gegenstandes; (...) Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Gegenstandes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (...) Vergleichbar in diesem Sinne sind nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts im Streitfall lediglich allgemein die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke im Umkreis des Abbaugeländes. Zugunsten der Klägerin kann unterstellt werden, dass auch dort zu dem vom Berufungsgericht angenommenen Bewertungsstichtag (...) für Bodenflächen über insofern weiterhin als bergfrei geltenden Kiesvorkommen tatsächlich wesentlich höhere Kaufpreise als für sonstige land- und fortwirtschaftliche Grundstücke erzielt worden sind. Ein die Bemessung der Entschädigung bestimmender spezieller "Teilmarkt" für derartige Grundstücke ist gleichwohl nicht anzuerkennen. Die Mitberücksichtigung eines Kiesabbaurechts würde in die Ermittlung von Grundstücksqualität und -wert ein Element einbeziehen, das außerhalb der als Eigentum geschützten Rechtsposition liegt. (...) es drängt sich (...) allgemein auf, dass ein erhöhter Kaufpreis für Kiesgrundstücke mit bestehender Bergbauberechtigung nur wegen des Interesses der jeweils Berechtigten an einem schnellen und reibungslosen Eigentumserwerb gezahlt worden ist."

Die Klägerin begehrt - im Wege der Teilklage - für das im Grundbuch von ..., Blatt ... (früher Blatt ...), Flur ... eingetragene Flurstück eine anteilige Rückerstattung des darauf gezahlten Kaufpreises.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass angesichts der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht von einem Teilmarkt für Abbauland auszugehen sei. Damit habe sich ein bei der Kaufpreisbildung als maßgeblich zugrunde gelegter Umstand, der angesichts des eingeholten Gutachtens Geschäftsgrundlage geworden sei, schwerwiegend verändert. Der Kaufpreis sei unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls bzw. der Störung der Geschäftsgrundl...