Brandenburgisches OLG Urteil vom 27.06.2023 - 3 U 88/22

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 25.05.2022, Az. 11 O 201/21, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Berufungsstreitwert beträgt 5.850,48 EUR.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Erhöhung der Miete für das Gewerbeobjekt ("Straße 01") in ("Ort 01"), einem Ortsteil der Stadt ("Ort 02").

Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter der zum Betrieb einer Apotheke genutzten Geschäftsräume im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes. Das Mietverhältnis über eine Gesamtfläche von 194,6 qm wurde, beginnend am 01.05.2001, zunächst für 10 Jahre fest abgeschlossen mit viermaliger Verlängerungsoption von jeweils 5 Jahren. Die Beklagte hat seitdem jeweils für eine Verlängerung optiert. Die Miete war für die ersten vier Mietjahre gestaffelt vereinbart und erhöhte sich von zunächst 17 DM/qm auf schließlich 20 DM/qm (= 10,22 EUR/qm). Die seit Mai 2004 von der Beklagten zu zahlende Miete betrug aufgrund dessen monatlich 1.989,95 EUR netto zuzüglich Nebenkosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer.

In dem Mietvertrag vom 28.02.2001 vereinbarten die Parteien die Miethöhe betreffend ferner Folgendes:

"§ 9

1. Für den Fall, dass sich der monatlich vom zuständigen Bundesamt festgelegte Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland im Vergleich zum Stand Mai 2004 auf der Basis 1995 = 100 künftig um mehr als 10 % ändert, sind beide Parteien berechtigt, Verhandlungen über die Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen. Sofern eine Einigung über die künftige Miethöhe zwischen den Parteien nicht zustande kommt, entscheidet ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennender Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen, und zwar insbesondere auch darüber, ob überhaupt und ggf. in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Die Entscheidung des Schiedsgutachters ist für beide Parteien bindend, wobei die Mietänderung nicht größer sein darf als die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes ...

Der Anspruch auf Neufestsetzung der Miete ist dem anderen Vertragsteil gegenüber schriftlich geltend zu machen.

Berechnungsgrundlage ist jeweils die geltende Miete einschließlich der bereits stattgefundenen Veränderungen.

Die Wertsicherung beginnt mit Ende des dritten Mietjahres zu laufen, also mit dem 01. Mai 2004.

2. Sollte das zuständige Bundesamt die Weiterführung dieses Indexes ganz oder teilweise einstellen, so tritt an seine Stelle der entsprechende Nachfolgeindex bzw. ein Index, der die von den Vertragsparteien beabsichtigte Wertsicherung des Mietzinses in gleichem Umfang gewährleistet wie der zuletzt für sie maßgeblich gewesene Index."

Der Lebenshaltungskostenindex wurde seit dem 01.01.2000 nicht mehr fortgeführt.

Mit Schreiben vom 07.09.2020 verlangte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der monatlich geschuldeten Nettomiete ab dem 01.10.2020 um 23,3 %, das sind 463,66 EUR netto; die Miete sollte nunmehr netto monatlich 2.453,61 EUR betragen. In dem Aufforderungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass, falls die Beklagte der Mieterhöhung nicht zustimmen sollte, ein Gutachten gemäß § 9 II des Mietvertrags in Auftrag gegeben werde.

Nachdem eine Zustimmungserklärung der Beklagten nicht eingegangen war, beauftragte der Kläger mit Schreiben vom 07.10.2020 bei der IHK Ostbrandenburg ein Schiedsgutachten zu der Frage, ob und ggf. in welcher Höhe eine Änderung der Miete auf Grundlage des Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland berechtigt sei. Ausweislich des Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken, ("Name 01"), vom 27.05.2021 ist - unter Berücksichtigung der Entwicklung der Lebenshaltungskosten - eine Mieterhöhung von 487,50 EUR netto möglich und gerechtfertigt, woraus sich eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von künftig 2.477,49 EUR entsprechend 12,73 EUR/qm errechnet.

Nach dem Inhalt des Gewerbemietmietspiegels des Jahres 2019 der IHK Ostbrandenburg wurden im Beurteilungszeitraum 2017-2019 in einfachen und guten Lagen der Stadt ("Ort 02") Quadratmeterpreise für Ladengeschäfte zwischen 4 und 10 EUR erzielt und in sehr guten Lagen (Innenstadtbereiche mit hoher Kundenfrequenz) zwischen 6 und 15 EUR. Für den Folgezeitraum bis zum Jahr 2022 ergaben sich in sonstiger und mittlerer Lage Nettokaltmieten zwischen 7 und 12 EUR und für gute Lagen (hohe Kundenfrequenz, Innenstadt, von Einzelhändlern geprägt, Nähe zu Hauptverkehrsadern) zwischen 8 und 20 EUR.

Der Grundstücksmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Barnim führt für Ladenlokale aus 26 Vermietungsfällen Nettokaltmieten zwischen 3 und 13 EUR, im Durchschnitt von 7 EUR/qm, au...