BGH Beschluss vom 21.10.2020 - XII ZR 114/19 | VerwalterPraxis Professional | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Das Berufungsgericht ist zur erneuten Vernehmung von Zeugen verpflichtet, wenn es deren Aussagen anders verstehen will als die Vorinstanz. Unterlässt es dies, verletzt es das rechtliche Gehör der benachteiligten Partei (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 21.3.2012 - XII ZR 18/11 NJW-RR 2012, 704).

Normenkette

GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 398 Abs. 1, § 529 Abs. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

OLG Dresden (Urteil vom 09.10.2019; Aktenzeichen 5 U 182/19)

LG Chemnitz (Entscheidung vom 10.12.2018; Aktenzeichen 4 O 1202/17)

Tenor

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des OLG Dresden vom 9.10.2019 zugelassen, soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.

Auf die Revision der Beklagten wird das vorgenannte Urteil im Kostenpunkt und im Umfang der zugelassenen Revision aufgehoben.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das OLG zurückverwiesen.

Wert: 30.855 EUR

Gründe

Rz. 1

Zwischen dem Kläger und den Beklagten bestand ein bis Ende September 2017 befristetes Mietverhältnis über in einer Halle gelegene gewerblich genutzte Flächen und Räume. Einer im Juli 2015 erklärten außerordentlichen Kündigung des Klägers wegen Zahlungsverzugs traten die Beklagten zunächst entgegen. Im März 2016 akzeptierten sie die außerordentliche Kündigung, kündigten selbst außerordentlich, räumten das Objekt zum 31.3.2016 und teilten dies dem Kläger mit. Der Kläger macht die Miete bzw. einen Mietausfallschaden u.a. für die Zeit von April 2016 bis zum vereinbarten Ende des Mietverhältnisses am 30.9.2017i.H.v. 30.855 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend. Streitig ist, ob das Mietverhältnis aufgrund einer mündlichen Vereinbarung, künftig andere als die vertraglich vereinbarten Flächen zu nutzen, ordentlich kündbar war.

Rz. 2

Das LG hat eine solche Vereinbarung nach Einvernahme mehrerer Zeugen festgestellt und die Klage abgewiesen. Das OLG hat der Klage teilweise stattgegeben, ohne sämtliche Zeugen erneut zu hören. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Nichtzulassungsbeschwerde.

II.

Rz. 3

Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt gem. § 544 Abs. 9 ZPO im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des angegriffenen Urteils und insoweit zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Rz. 4

1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Der Kläger habe einen Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Miete aus § 535 Abs. 2 BGB, weil die Kündigung der Beklagten unwirksam sei. Der Mietvertrag aus dem Jahr 2007 nebst Nachtrag aus dem Jahr 2012 entspreche dem Formerfordernis des § 550 BGB. Die Beklagten hätten eine spätere verbindliche Vereinbarung über eine Änderung der Vertragsflächen nicht bewiesen. Hierfür hätten übereinstimmende Willenserklärungen zur Abänderung des Vertrags abgegeben werden müssen, was die vom LG vernommenen Zeugen so nicht bestätigt hätten und auch nicht aus ihren Aussagen abgeleitet werden könne. Die Zeugen hätten sich lediglich an ein Einverständnis mit dem Flächentausch und an die tatsächliche Nutzung, nicht aber an konkrete vertragliche Vereinbarungen erinnern können.

Rz. 5

2. Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass dem angefochtenen Urteil ein entscheidungserheblicher Verstoß des Berufungsgerichts gegen Art. 103 Abs. 1 GG zugrunde liegt, weil es die Aussagen der vom LG vernommenen Zeugen abweichend gewürdigt hat, ohne sie erneut zu vernehmen.

Rz. 6

a) Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszugs gebunden. Bei Zweifeln an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ist eine erneute Beweisaufnahme zwingend geboten. Das gilt insb. für die erneute Vernehmung von Zeugen, die grundsätzlich gem. § 398 Abs. 1 ZPO im Ermessen des Berufungsgerichts steht. Das Berufungsgericht ist deshalb verpflichtet, einen in erster Instanz vernommenen Zeugen erneut zu vernehmen, wenn es die protokollierte Aussage anders als die Vorinstanz verstehen oder würdigen will. Unterlässt es dies, so verletzt es das rechtliche Gehör der benachteiligten Partei (BGH, Beschl. v. 21.3.2012 - XII ZR 18/11 NJW-RR 2012, 704 Rz. 6 m.w.N.). Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen (d.h. seine Glaubwürdigkeit) noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit (d.h. die Glaubhaftigkeit) seiner Aussage betreffen (BGH, Beschl. v. 21.3.2012 - XII ZR 18/11 NJW-RR 2012, 704 Rz. 7 m.w.N.; BVerfG NJW 2017, 3218 Rz. 57 m.w.N.). Hat das erstinstanzliche Gericht dagegen über streitige Äußerungen und die Umstände, unter denen sie gemacht worden sind, Zeugen vernommen und ist es aufgrund einer Würdigung der Aussagen zu einem bestimmten Ergebnis gekommen, so darf das Berufungsgericht diese Aussagen nicht verwerfen und zum gegenteiligen Ergebnis kommen, ohne zuvor die Zeugen selbst vernommen zu haben (BGH, Urt. v. 18.10.2006 - IV ZR 130/05 NJW 2007, 372 Rz. 23 m.w.N.).

Rz. 7

b) Nach diesen Maßstäben hätte das Berufungsgericht die vom LG vernommenen Zeugen unabhängig von entsprechenden Hinweisen der Beklagten erneut vernehmen müssen, weil es deren Aussagen anders als der Richter der Vorinstanz verstanden hat. Dieser hat den von ihm als glaubhaft eingestuften Zeugenaussagen eine vertragliche Einigung über einen Flächentausch entnommen und daher festgestellt, dass der schriftliche Mietvertrag eine andere als die tatsächlich zuletzt vermietete Fläche betraf.

Rz. 8

Hierbei handelt es sich nicht lediglich um eine andere rechtliche Würdigung des vom LG festgestellten Erklärungsgehalts der Abreden, die keinen Bezug zur Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit der Aussagen aufweist. Denn das Berufungsgericht hat nur einzelne Passagen der Zeugenaussagen herangezogen und sie in Bezug auf den Abschluss einer Vereinbarung für unergiebig erachtet, ohne zu berücksichtigen, dass die Zeugen zur Überzeugung des LG eine Einigung bekundet hatten. Die landgerichtliche Feststellung deckt sich zudem mit der Niederschrift der Vernehmung, wonach der Flächentausch "so vereinbart" bzw. "fest vereinbart" worden war und man sich "im Ergebnis einig" gewesen sei. Daher wäre das Berufungsgericht nur durch eine Wiederholung der Vernehmung in der Lage gewesen, durch Nachfragen zu ergründen, welche Tatsachen die Zeugen zu ihren Bekundungen veranlasst haben (vgl. BGH, Urt. v. 12.12.1984 - IVa ZR 216/82 NJW-RR 1986, 284; v. 22.5.2002 - VIII ZR 337/00 NJW-RR 2002, 1500; v. 14.7.2009 - VIII ZR 3/09 NJW-RR 2009, 1291 Rz. 4 ff. m.w.N.).

Rz. 9

c) Die Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich und das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht, wenn es die Zeugen erneut vernommen hätte, eine zur Kündbarkeit gem. § 550 BGB führende wesentliche Vertragsänderung, künftig eine andere Fläche zu vermieten, festgestellt hätte (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2015 - XII ZR 114/14 NJW 2016, 311 Rz. 12 m.w.N.; BGH Beschl. v. 24.1.2012 - VIII ZR 235/11 - NZM 2012, 502 Rz. 3 zu einer Auswechslung des Mietgegenstandes). Die sich aus einer solchen formunwirksamen Vereinbarung ergebende vorzeitige Kündigungsmöglichkeit würde den vom Kläger geltend gemachten Ansprüchen entgegenstehen (vgl. Senat, Beschl. v. 17.3.2004 - XII ZR 254/00 - GuT 2004, 120, 121 zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters). Weil auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen jedenfalls eine Beendigung des Mietverhältnisses durch die im Juli 2015 ausgesprochene Kündigung des Klägers bereits vor dem 1.4.2016 nicht ausgeschlossen werden kann, ist die angefochtene Entscheidung insgesamt aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden wurde. Dabei steht eine fehlende Mitwirkung des Klägers entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerdeerwiderung einer Vertragsänderung nicht entgegen, weil er gem. § 566 Abs. 1 BGB erst mit dem mehrere Monate nach der behaupteten Abrede erfolgten dinglichen Eigentumserwerb in die Vermieterstellung eingetreten ist.

Rz. 10

3. Die angefochtene Entscheidung ist daher aufzuheben, soweit die Beklagten verurteilt worden sind, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Rz. 11

Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, sich mit dem weiteren Vorbringen im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren zu § 546a Abs. 1 BGB wegen der vom Kläger behaupteten unzureichenden Rückgabe der Schlüssel und den weiteren von den Beklagten behaupteten formlosen Abreden (vgl. BGH, Urt. v. 19.9.2007 - XII ZR 198/05 NJW 2008, 365 Rz. 11 ff.; v. 13.11.2013 - XII ZR 142/12 - NZM 2014, 34 Rz. 22) zu befassen haben. Bei Bejahung eines Mietausfallschadens wäre zudem die Senatsrechtsprechung zur sekundären Darlegungslast des Klägers zu beachten (vgl. BGH, Urt. v. 16.2.2005 - XII ZR 162/01 - NZM 2005, 340, 341; v. 24.1.2018 - XII ZR 120/16 NJW-RR 2018, 714 Rz. 28 f.).