AG Hannover Urteil vom 23.03.2021 - 483 C 13214/20

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, nämlich die Beklagte vor der Vollstreckungssicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin bildet mit dem Miteigentümer … die von der Beklagten gemäß Verwaltervertrag vom 11.02.2016 (Bl. 6 d. A.) ab Anfang 2016 verwaltet worden ist.

Für 2017 berechnete die Beklagte für zwölf Monate eine Verwaltervergütung von insgesamt 3.427,20 EUR (Bl. 4 d. A.), für 2018 für den Januar weitere 285,60 EUR (Bl. 5 d. A.).

Unter § 7 Ziffer 5 des Verwaltervertrages (Bl. 8 d. A.) heißt es wie folgt:

„Das eingezahlte Hausgeld ist einmal jährlich insgesamt und auch gegenüber jedem aktuellen Eigentümer einzeln zu abzurechnen. Die Jahresabrechnung gilt als Grundlage für den Wirtschaftsplan des darauf folgenden Jahres.”

Unter § 11 (Bl. 9 d. A.) heißt es wie folgt:

„Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit – gleich aus welchem Grunde – hat der Verwalter die Konten der Eigentümergemeinschaft abzurechnen, Rechnung zu legen und alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden und zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung notwendigen Unterlagen unverzüglich an den Vorsitzenden des Verwalterbeirates, seinen Stellvertreter oder einen vom Beirat benannten oder der Gemeinschaft beschlossenen Dritten (insbesondere an einen neu bestellten Verwalter) auszuhändigen. Jedoch erstellt der Verwalter nicht mehr die Einzelabrechnungen gegenüber den Eigentümern.”

Die Klägerin begehrt die Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2017, hilfsweise Rechnungslegung.

Wegen Einzelheiten wird auf den gesamten klägerischen Vortrag verwiesen.

Die Klägerin beantragt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, eine Jahresgesamtabrechnung sowie die Jahreseinzelabrechnungen gem. § 28 WEG der WEG Eulenkamp 79, 30657 Hannover für das Wirtschaftsjahr 2017 zu erstellen und vorzulegen, hilfsweise über die Einnahmen und Ausgaben der WEG Eulenkamp 79, 30657 Hannover innerhalb des Jahres 2017 Rechnung zu legen und diese der Klägerin vorzulegen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verneint die Aktivlegitimation der Klägerin und einen Anspruch. Sie verweist darauf, sämtliche Pflichten erfüllt zu haben und macht geltend, die Verwaltertätigkeit habe am 31.12.2017 geendet, sodass die Erstellung der Abrechnung 2017 nicht fällig sei.

Wegen Einzelheiten wird auf den gesamten Beklagtenvortrag verwiesen.

Im Übrigen wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage auf Erstellung der Jahresabrechnungen 2017 beziehungsweise Rechnungslegung gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F. ist bereits unzulässig.

I.

Denn der Klägerin fehlt die erforderliche Prozessführungsbefugnis.

§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a.F. ist durch den neuen § 9 a Abs. 2 WEG ersetzt worden. Danach übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Hintergrund dieser Regelung ist, dass entgegen der alten Rechtslage, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 1 WEG a.F. den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich oblag, nach § 18 Abs. 1 WEG n.F. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Die nunmehr vollrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übt allein sämtliche Rechte aus, die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergeben. Dies hat zur Folge, dass sich eine Ausübungsbefugnis für einen einzelnen Wohnungseigentümer nur ergibt, soweit sein Sondereigentum betroffen ist. Nach dem Willen des Gesetzgebers gibt es damit wohnungseigentumsrechtliche Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter sowie auch zwischen den Eigentümern im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr. Alles läuft nunmehr über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß der zentralen Regelung des § 18 Abs. 1 WEG. Die Grundsätze der Ansprüche zugunsten Dritter oder mit Schutzwirkung zugunsten Dritter scheiden nach neuem Recht aus mit der Folge, dass es Direktansprüche zwischen den Eigentümern und den Verwaltern mit Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr gibt.

Soweit die Klägerin in der Replik deshalb geltend macht, der Gesetzgeber könne mit der WEG-Reform 2020 bereits entstandene individuelle materiell-rechtliche Ansprüche nicht rückwirkend aufheben, weil dies eine echte Rückwirkung des Gesetzes wäre, kann dem nicht gefolgt werden. Vielmehr weist die Klägerin an anderer Stelle zutreffend darauf hin, dass das neue Gesetz in § 48 WEG für das materielle Recht keine Übergangsregelungen enthält. Deshalb gilt im Wesentlichen ab Inkrafttreten das neue Gesetz. Damit...