Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietzins- und Nebenforderungen
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Widerbeklagte wird verurteilt, an die Widerkläger 8.050,30 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 22.06.2000 zu zahlen.
Die weitergehende Widerklage wird abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten und Widerkläger 1/18 sowie der Kläger und Widerbeklagte 17/18.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.500,– DM vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit dem 01.09.1997 Mieter eines Reihenhauses des Klägers. Neben der Miete zahlten sie dem Kläger eine monatliche Vorauszahlung auf Betriebskosten, darin enthalten war eine Position Erdbauzins, die monatlich 263,63 DM ausmachte.
Mit dem 01.06.2000 kürzten sie ihre Nebenkostenvorauszahlungen um diesen Betrag.
Der Kläger errechnete unter Berücksichtigung der Position Er bauzins für das Jahr 1999 einen Nebenkostenrückstand in Höhe von 974,23 DM, 324,74 DM zahlten die Beklagten hierauf.
Der Kläger beantragt nun,
- den Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 649,69 DM nebst 5 % Zinsen über den Basiszinssatz gemäß § 1 des Diskontüberleitungsgesetzes zu zahlen,
- den Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, 263,63 DM nebst 5 % Zinsen über den Basiszinssatz des § 1 des Diskontüberleitungsgesetzes seit dem 06.06.2000 zu zahlen,
- … festzustellen, … dass … die Betriebskostenvorauszahlungen netto monatlich 350,– DM beträgt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie haben Widerklage erhoben mit dem Antrag,
den Widerbeklagten zu verurteilen, an die Widerkläger 8.699,97 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 22.06.2000 zu zahlen.
Der Widerbeklagte hat beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Wegen des weiteren Vertrages der Parteien wird Bezug genommen auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Dem Kläger steht weder eine Nachzahlung auf die Nebenkosten 1999 zu, noch der Betrag von 263,63 DM, um den die Beklagten die Nebenkostenvorauszahlungen für den Monat Juni 2000 gemindert haben, noch kann festgestellt werden, dass die Vorauszahlung 350,– DM monatlich beträgt.
Die Beklagten sind berechtigt, die Nebenkostenvorauszahlungen auf 263,23 DM monatlich zu kürzen. Hierauf hat der Kläger keinen Anspruch, die diesbezügliche, in dem Mietvertrag getroffene Vereinbarung ist wegen § 10 MHG unwirksam. § 10 Abs. 1 MHG verbietet Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die zu Lasten des Mieters von den §§ 1–9 MHG abweichen.
Danach (§ 4 MHG) dürfen nur Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. Berechnungsverordnung auf die Mieter umgelegt werden (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 07.01.1986 in NJW 86, 995).
Erbbauzinsen sind jedoch keine privaten Lasten, die nach dem Katalog des § 27 der 2. Berechnungsverordnung umlagefähig wären (vgl. zum Beispiel Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, Anmerkung 26 zu § 10 MHG) Erbbauzinsen werden hierin nicht aufgeführt. Entgegen der Auffassung des Kläges ergibt sich anderes auch nicht aus der zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf ZMR 84,20. Das OLG Düsseldorf hatte in jenem Fall über die Zulässigkeit der Umlage von nicht im § 27 der 2. BerechnungsVerordnung erfassten Lasten im Rahmen eine Gewerbemietverhältnisses zu entscheiden.
Für Gewerbemietverhältnisse ist § 10 MHG jedoch nicht einschlägig, er bezieht sich lediglich auf Mietverhältnisses über Wohnraum.
Die Widerklage erweist sich indes überwiegend als begründet. Die Widerkläger haben gegen den Widerbeklagten aus § 812 ff.
BGB den Anspruch auf die Rückzahlung der Beträge, die sie auf den Erbpachtszins geleistet haben.
Diese Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt, die entsprechende Vereinbarung in dem Mietvertrag ist nichtig.
Durch § 814 BGB werden die Widerkläger auch nicht gehindert, die zuviel geleisteten Beträge zurückzufordern. Sie haben sie nicht in Kenntnis der Nichtschuld geleistet. Sie wussten bis zum Beginn der Streitigkeiten über die Nebenkostennachzahlungen nicht, dass die Abwälzung der Erbbauzinsen auf die Mieter unwirksam ist.
Für die 33 Monate des Mietverhältnisses vom 01.09.1997 bis zum 30.05.2000 ist ihnen also ein Anspruch in Höhe von 8.699,79 DM erwachsen, der sich lediglich mindert um die aus 1999 offenen Nebenkosten in Höhe von noch 649,49 DM.
Nachdem den Widerklägern in der Widerklage sämtliche Zahlungen auf die Erbbauzinsen zuerkannt werden, also auf die auf das Abrechnungsjahr 1999 entfallenden, müssen die darauf entfallenden Rückzahlungsansprüche aus 1999 bei der Errechnung der Höhe der Nebenkosten unberücksichtigt bleiben.
Zinsen stehen den Widerklägern zu aus §§ 284, 288 BGB in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 ZPO und das Urteil ist nach § 709 ZPO vorläufig vollstreckbar.
Fundstellen
Haufe-Index 1787163 |
WuM 2002, 233 |
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis Professional. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen