Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht (ZertVerwV) / 1.2.1 Aktivprozesse

Entscheidung zur Aktivklage

Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage erhebt, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer beschließen. Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Entscheidung selbst zu treffen, wenn die Klageerhebung eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes vereinbaren oder beschließen.

Hausgeldklage: Beschluss herbeiführen

Für die Erhebung einer Hausgeldklage muss die Verwaltung i. d. R. die Wohnungseigentümer nicht beteiligen. Um dies klarzumachen oder Zweifelsfälle zu regeln, beispielsweise wenn hohe Kosten drohen, sollte aber die Möglichkeit zur Erhebung einer Hausgeldklage stets nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen werden.

Mögliche Prozesse

Hausgeldklage	Die häufigste Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist die Hausgeldklage. Mit dieser klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Verbindlichkeiten aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG nicht erfüllt.
Daneben kommen vor allem Klagen in Betracht, die sich auf § 9a Abs. 2 WEG und/oder § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG stützen. Überblick zu den häufigsten Fällen:
Unterlassungsklage	Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nach § 9a Abs. 2 WEG i. V. m. § 1004 BGB und/oder § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegen einen Wohnungseigentümer oder einen Drittnutzer auf Unterlassung vorgehen, wenn diese sich entgegen dem Gesetz, den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer oder den Beschlüssen der Wohnungseigentümer verhalten.
Herausgabeklage	Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nach § 9a Abs. 2 WEG i. V. m. § 812 ff. BGB (ungerechtfertigte Bereicherung oder i. V. m. 985 BGB (Besitzherausgabe) gegen einen Wohnungseigentümer oder einen Dritten auf Herausgabe vorgehen.
Schadensersatzklage	Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nach § 9a Abs. 2 WEG i. V. m. § 823 ff. BGB gegen einen Wohnungseigentümer oder einen Dritten auf Schadensersatz vorgehen.
Leistungsklage	Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nach § 9a Abs. 2 WEG i. V. m. einem Vertrag gegen einen Wohnungseigentümer oder einen Dritten auf Erfüllung einer Vertragsleistung vorgehen, beispielsweise auf Zahlung.
verwaltungsgerichtliche Klage	Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nach § 9a Abs. 2 WEG gegen einen Verwaltungsakt vorgehen. Die kann z. B. eine Baugenehmigung sein. Es kann aber auch um Straßen oder Betriebe gehen, von denen Störungen ausgehen.