Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht (ZertVerwV) / 1.1 Überblick

1.1.1 Allgemeines

Verfahrensvorschriften des WEG

Die WEG-Verfahrensvorschriften finden sich in §§ 43 bis 45 WEG.

• § 43 Abs. 2 WEG bestimmt, was eine WEG-Streitigkeit ist und ordnet für diese die ausschließliche örtliche Zuständigkeit an.
• § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt den Sitz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
• § 43 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt eine Sonderzuständigkeit für gegen Wohnungseigentümer gerichtete Haftungsklagen.
• Gegenstand von § 44 WEG sind die Besonderheiten der Beschlussklagen. Dies sind die Anfechtungs-, die Nichtigkeits- und die Beschlussersetzungsklage.
• § 45 WEG regelt für die Anfechtungsklage die Klage- und Klagebegründungsfrist und ordnet die entsprechende Anwendung von §§ 233 bis 238 ZPO an.

1.1.2 Parteifähigkeit

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG vor Gericht klagen und verklagt werden. Denkbar ist jeder Rechtsstreit. Kläger kann ein Wohnungseigentümer, aber auch ein Dritter sein. Auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen jeden beliebigen Dritten oder einen Wohnungseigentümer eine Klage erheben.

1.1.3 Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird vor Gericht nach § 9b WEG vertreten. Vertreter ist gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG also grundsätzlich der Verwalter.

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten.

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter klagen, z. B. auf Herausgabe, oder will der Verwalter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagen, beispielsweise auf Vergütung, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Subsidiär vertreten alle Wohnungseigentümer gemeinsam die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.

Vertretung gegenüber einem Wohnungseigentümer

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wohnungseigentümer vertreten werden, ist dieser Wohnungseigentümer von der Gesamtvertretung ausgeschlossen. In einer Beschlussklage führt das dazu, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird ("kupierte Gesamtvertretung"). Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Prozess allein.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 202/21, Rn. 36 zu WEG-Streitigkeiten.

1.1.4 Zuständigkeit

Nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück i. S. v. § 1 Abs. 5 WEG liegt.

• Klagen Dritter und Mahnverfahren

  Diese Anordnung hat Bedeutung für die Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie für die Mahnverfahren. Verlangt ein Werkunternehmer Vergütung oder der Verwalter sein Honorar, muss er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei dem Amts- oder Landgericht verklagen, an dem die Wohnungseigentumsanlage belegen ist. Und auch wenn ein Nachbar die Klage auf Unterlassung wegen § 9a Abs. 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richtet, ist § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar.

• Haftungsklagen

  Nach § 9a Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Diese Klagen können nach § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück i. S. v. § 1 Abs. 5 WEG liegt, erhoben werden.

• WEG-Streitigkeiten

  Für WEG-Streitigkeiten ist nach § 43 Abs. 2 WEG das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. WEG-Streitigkeiten sind:

  • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
  • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
  • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
  • Beschlussklagen gem. § 44 WEG.

Finanzierung von Gerichtsverfahren

Die Mittel für die Führung von Rechtsstreitigkeiten sind eine grundsätzlich notwendige Kostenart im Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, über die nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG abzurechnen ist. Dies wird in der Praxis oft übersehen, da die Kosten häufig an der Betriebskostenverordnung ausgerichtet werden. Diese kennt diese Kostenart aber nicht.

Es kann sich im Übrigen anbieten, eine Rücklage für Rechtsstreitigkeiten anzusparen. Diese Möglichkeit zeigt § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf. Sie sollte i. d. R. in den Wohnungseigentumsanlagen realisiert werden, in denen es häufig zu WEG-Streitigkeiten kommt.