WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnu ... / 6.2 Außenhaftung der Wohnungseigentümer

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 10 Allgemeine Grundsätze	§ 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
(8) 1Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. 2Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. 3Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. 4Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1.	(4) 1Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzuwenden. 2Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 3Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden.

6.2.1 Alte Rechtslage

Die derzeit noch in § 10 Abs. 8 WEG a. F. geregelte unmittelbare Außenhaftung der Wohnungseigentümer wird künftig in § 9a Abs. 4 WEG n. F. geregelt sein. Ihr Regelungsgehalt bleibt bis auf § 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a. F. unverändert, der durch das WEMoG aufgehoben wird. Derzeit regelt Satz 4 der Vorschrift noch, dass sich die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung ebenfalls nach seinem Miteigentumsanteil richtet.

Grundsätzlich trifft jeden Wohnungseigentümer die Pflicht, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen zu verschaffen. Die Gemeinschaft muss schlicht in der Lage sein, Rechnungen von Handwerkern, Dienstleistern und insbesondere Versorgungsunternehmen bezahlen zu können. Verstoßen die Eigentümer gegen diese Pflicht beispielsweise dadurch, dass sie nicht auf einen Beschluss über die Bereitstellung ausreichender finanzieller Mittel hinwirken, so haftet der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft insoweit anteilig beschränkt in Höhe seines Miteigentumsanteils.

Praxis-Beispiel

Verweigerte Sonderumlage

Aufgrund von Liquiditätsengpässen initiiert der Verwalter eine Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage. Der Beschlussantrag wird mehrheitlich abgelehnt. Die Handwerkerrechnung kann nicht ausgeglichen werden. Erst im Laufe des Rechtsstreits des Handwerkers gegen die Gemeinschaft wird auf erneute Initiative des Verwalters der Beschluss gefasst. Nachdem die Beiträge seitens der Wohnungseigentümer gezahlt wurden, leistet der Verwalter Zahlung an den Unternehmer einschließlich bis dato aufgelaufener Zinsen. Der Rechtsstreit wird in der Hauptsache für erledigt erklärt, die Kosten des Verfahrens werden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegt.

Durch das zunächst obstruktive Verhalten einiger Wohnungseigentümer konnte der ursprüngliche Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage nicht gefasst werden. Durch dieses Verhalten ist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Schaden in Form von Verzugszinsen und Verfahrenskosten entstanden. Für diese Schäden haften nun diejenigen Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die sich ihrer Stimme enthalten oder mit "Nein" gestimmt haben. Der Höhe nach ist ihre Haftung auf ihren Miteigentumsanteil beschränkt.

6.2.2 Neue Rechtslage

Diese Haftungsbeschränkung wird es künftig unter Geltung des WEMoG nicht mehr geben. Hat also beispielsweise ein Mehrheitseigentümer durch sein Stimmverhalten den bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Schaden provoziert, soll er für diesen auch in voller Höhe in Anspruch genommen werden können. Haben mehrere Wohnungseigentümer durch ihr Stimmverhalten den Schaden provoziert, haften sie im Übrigen als Gesamtschuldner.

Keine "Sozialansprüche"

Im Übrigen ist bei der Außenhaftung der Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 9a Abs. 4 WEG n. F. weiterhin zu beachten, dass die Haftung ausnahmsweise auch für Forderungen eines Wohnungseigentümers besteht, dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wie einem sonstigen Dritten gegenübersteht, etwa weil dieser für die Gemeinschaft als Handwerker oder als Recht...