Verwaltungsbeirat: Prüfung von Jahresabrechnung, Wirtsch ... / Prüfung der ...

Dr. Oliver Elzer

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Die Jahresabrechnung muss (am besten am Anfang) darstellen:

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Die Jahresabrechnung muss 2 Teile haben, nämlich Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen:

Die Gesamtabrechnung muss leicht verständlich, problemlos nachvollziehbar, geordnet und also "übersichtlich" sein.
- Sie hat die Veränderungen des Gemeinschaftsvermögens auszuweisen, wie sie sich im Abrechnungszeitraum (Wirtschaftsjahr) ereignet haben.
- Die Veränderungen sind als schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung darzustellen.
- In der Gesamtabrechnung dürfen nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Ob Ausgaben zu Recht erfolgten, ist unerheblich.
- In der Gesamtabrechnung müssen die Kostenarten am besten stark aufgegliedert werden.
Die Einzelabrechnungen müssen die jeweiligen Umlageschlüssel ausweisen und zeigen, ob auf einen Wohnungseigentümer ein Nachschuss oder ein Guthaben entfällt.

□	Ist der Ersteller der Jahresabrechnung angegeben?
□	Ist das abgerechnete Wirtschaftsjahr angegeben?
□	Sind das Wirtschafts- und das Kalenderjahr identisch?
□	Betrifft die Jahresabrechnung die richtige Wohnungseigentumsanlage?
□	Ist der gesamte Abrechnungszeitraum erfasst?
□	Gibt es eine Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen für jedes Wohnungs- und Teileigentum?
□	Werden besondere Umlageschlüssel erläutert?
□	Liegen zum Abgleich der Wirtschaftsplan für den Abrechnungszeitraum und die Jahresabrechnung für das Vorjahr vor?
□	Sind sämtliche Angaben der Jahresabrechnung klar, verständlich und ohne weiteres nachvollziehbar?

Prüfung, ob der Jahresabrechnung vor allem folgende Punkte zu entnehmen sind:

□	Sämtliche Einnahmen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Gesamtabrechnung und Rechnungslegung des Verwalters): das Hausgeld (auch das aus Vorjahren), Mieten, Pachteinnahmen, Entgelte und sonstige Zahlungen (z. B. einer Versicherung), Zinseinnahmen.
□	Sämtliche (gegebenenfalls unberechtigte) Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten, Schadensersatzleistungen, Zahlungen aus Verträgen, Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, Zinsausgaben.
□	Anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung (Einzelabrechnung), berechnet nach Soll-Zahlungen.
□	Heizkosten: Ausgaben (z. B. für Einkauf), Verteilung der Ausgaben auf die Wohnungseigentümer.
□	Steuerangaben
□	Wirtschaftsbericht (z. B. über das Hausgeldinkasso, Versicherungsfälle, Erhaltungsmaßnahmen – nicht zwingend).
□	Beachtet der Verwalter eventuelle Vorgaben der Wohnungseigentümer (Prüfpunkt entfällt in der Regel)?

□	Sind alle tatsächlichen Einnahmen erfasst?
□	Sind alle tatsächlichen Ausgaben erfasst?

□	Sind alle tatsächlichen Einnahmen mit den richtigen Umlageschlüsseln umgelegt worden?
□	Sind alle tatsächlichen Ausgaben mit den richtigen Umlageschlüsseln umgelegt worden?
□	Enthält eine Einzelabrechnung – was unzulässig wäre – Schadensersatzansprüche gegen einen Wohnungseigentümer oder sonstige Ansprüche, die gesondert zu verfolgen wären?
□	Wird die Abrechnungsspitze als ein Betrag errechnet?

□	Sind die Kosten in der Gesamtabrechnung benannt?
□	Sind die verbrauchten Heizkosten nach den richtigen Umlageschlüsseln in den Einzelabrechnungen umgelegt worden?
□	Sind die nicht verbrauchten Heizkosten nach den richtigen Umlageschlüsseln in den Einzelabrechnungen umgelegt worden?

□	Sind die Angaben für die Steuer richtig?
□	Sind die Angaben für die Steuer vollständig?

□	Stimmen die in Gesamt- und Einzelabrechnung angegebenen Summen und Salden der Höhe nach überein?
□	Schließen die als Anfangsbestände angegebenen Summen und Salden an die Vorabrechnung an?
□	Sind die ermittelten Summen und Salden rechnerisch schlüssig?

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