Vergemeinschaftung: Störungen des Sondereigentums / 4 Die Entscheidung

Der BGH unterscheidet! K sei nicht prozessführungsbefugt, soweit sie von B verlange, die Nutzung der Wohnung als Pensionsbetrieb zu unterlassen. Die Wohnungseigentümer hätten die insoweit bestehenden Unterlassungsansprüche vergemeinschaftet. Anders sei es wegen der Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen. K wende sich gegen unmittelbare Beeinträchtigungen ihres Sondereigentums in Gestalt von Lärm und Gerüchen, die in ihre Wohnung eindringen würden. Solche, den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffenden Unterlassungsansprüche könne man nicht vergemeinschaften. Dies gelte auch dann, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum von den Störungen betroffen sei. Es gehöre zu den unentziehbaren Rechten des Sondereigentümers, solche unmittelbaren Beeinträchtigungen abzuwehren; das gilt unabhängig davon, ob und inwieweit sich die Störungsquelle auf andere Bereiche des Hauses auswirke.

Hinweis

Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück kann jeder Wohnungseigentümer selbst verfolgen, auch dann, wenn der Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist (BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17, Rz. 8). Die Wohnungseigentümer können die aus § 1004 BGB folgenden Beseitigungs- und/oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums allerdings gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG vergemeinschaften. Die Voraussetzung, dass die Rechtsausübung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Gemeinschaftsinteresse förderlich ist (BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 153/18, Rz. 14), besteht unabhängig davon, ob die zweckwidrige Nutzung zu nachteiligen Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum führt oder ob sie sich auf die mittelbare Beeinträchtigung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer beschränkt (BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, Rz. 18). Der Beschluss darf sich nicht auf Ansprüche der Wohnungseigentümer wegen Persönlichkeits- und Körperverletzungen sowie Ansprüche wegen Beeinträchtigungen des räumlichen Bereichs des Sondereigentums beziehen. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Das gilt auch dann, wenn die Störungen, beispielsweise Lärm- und Geruchsimmissionen, zugleich im Bereich des Gemeinschaftseigentums auftreten. Es gehört zu den unentziehbaren Rechten des Sondereigentümers, solche unmittelbaren Beeinträchtigungen abzuwehren; das gilt unabhängig davon, ob und inwieweit sich die Störungsquelle auf andere Bereiche des Hauses auswirkt.

Wiederholung und Vertiefung: Benutzungsrechte des Mieters

Ein Wohnungseigentümer kann seinem Mieter nicht mehr an Rechten übertragen, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat. Daher ist auch ein Mieter an eine bestehende Haus- und Gemeinschaftsordnung gebunden. Fehlt es an einer solchen oder ist sie nicht einschlägig, kann man vom Mieter die Unterlassung wesentlicher Beeinträchtigungen nach allgemeinen Grundsätzen verlangen. Wann eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrfähige Beeinträchtigung vorliegt, beurteilt sich bei Immissionen entsprechend § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung und/oder die Räume von dem Mieter gemäß ihrer Zweckbestimmung genutzt werden.

Ausblick WEG-Reform

Das WEMoG wird die Rechtslage stark ändern. Das WEMoG ersetzt § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch § 9a Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt danach die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Eine Vergemeinschaftung ist nicht mehr vorgesehen. Stört ein Wohnungseigentümer oder ein Drittnutzer gilt danach Folgendes:

• Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der sachenrechtliche Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung gegen Wohnungseigentümer und Drittnutzer steht nach § 1004 Abs. 1, § 1011 BGB zwar jedem Wohnungseigentümer zu. Er wird aber gem. § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt. Der danebenstehende schuldrechtliche Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung gegen Wohnungseigentümer steht wiederum jedem Wohnungseigentümer zu. Auch er wird aber von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt, und zwar nach § 14 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 WEG. Diese Norm suggeriert zwar, dass der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung ein eigenes Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei, da die Pflicht als eine Pflicht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer benannt ist. Es handelt sich wie bei § 9a Abs. 2 WEG nach Sinn und Zweck aber nur um eine Ausübungsbefugnis. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung noch aus einem Beschluss berechtigt. Die Berechtigungen bestehen im Verhältnis der Wohnungseigentüme...