Verantwortliche nach GEG / 1 Grundsätze

§ 8 GEG – Verantwortliche

(1) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes ist der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit in diesem Gesetz nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher bezeichnet ist.

(2) Für die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes sind im Rahmen ihres jeweiligen Wirkungskreises auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherren bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden.

Bauherren und Eigentümer

Im Unterschied zur alten Rechtslage nach der EnEV, ist gemäß § 8 Abs. 1 GEG neben dem Bauherrn auch der Eigentümer für die Einhaltung der Vorgaben des GEG verantwortlich, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Letzteres ist insbesondere in §§ 58 ff. GEG und §§ 74 ff. GEG (Betreiber) und in § 80 Abs. 4 und 5 GEG bezüglich der Vorlagepflicht des Energieausweises sowie in § 87 Abs. 1 GEG bezüglich der Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen der Fall (u. a. Verkäufer, Vermieter, Makler).

Bauherr ist derjenige, der auf seine Verantwortung eine bauliche Anlage vorbereitet oder ausführt, beziehungsweise vorbereiten oder ausführen lässt.^[1] Die Frage, wer als Eigentümer anzusehen ist, ist nach zivilrechtlichen Vorschriften zu beantworten.^[2]

Die Eigenschaft als Bauherr oder Eigentümer kann in vielen Fällen auseinanderfallen, weshalb auch der Eigentümer in den Kreis der Verantwortlichen nach § 8 Abs. 1 GEG aufgenommen wurde. Als Bauherren können im Einzelfall auch Mieter, Pächter, Nießbraucher oder dinglich Wohnberechtigte in Betracht kommen. Bezüglich der Verantwortlichkeit des Eigentümers wird es maßgeblich auf die Regelungen im Innenverhältnis des Bauherrn zum Eigentümer ankommen. Stets zu berücksichtigen ist jedenfalls, dass mit Blick auf die mögliche Verwirklichung von Ordnungswidrigkeitstatbeständen eine Täterschaft als Beteiligter nach § 14 Abs. 1 OWiG möglich ist.

Weitere Zuordnungen

• Bruchteilsgemeinschaften

  Steht das Gebäude im Miteigentum mehrerer dergestalt, dass sie Eigentümer zu einem bestimmten Bruchteil sind, stellen sie eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB dar. Die §§ 741 ff. BGB regeln das Innenverhältnis einer solchen Bruchteilsgemeinschaft. Die Bruchteilsgemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit. Von vornherein verantwortlich i. S. v. § 8 Abs. 1 GEG sind daher alle Miteigentümer.

• Erbengemeinschaften

  Auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind jeweils Verantwortliche i. S. v. § 8 Abs. 1 GEG.

• Juristische Personen

  Juristische Personen wie die AG, GmbH oder ein Verein als Eigentümer eines Gebäudes, sind als solche Verantwortliche nach § 8 Abs. 1 GEG. Zwar handeln sie durch ihre Organe, bei den Organen handelt es sich aber nicht um "Eigentümer" oder "Bauherren", weshalb sie keine Verpflichteten sind. Die Organe können aber neben der juristischen Person als Adressaten von Bußgeldbescheiden infrage kommen.

• Personengesellschaften

  Mit Blick auf die Verantwortlichkeit von Personengesellschaften als Gebäudeeigentümer bestehen keine strukturellen Unterschiede zu den juristischen Personen. Auch die Gesellschaft ist Verantwortliche nach § 8 Abs. 1 GEG. Wiederum die Geschäftsführer der Gesellschaften können neben der jeweiligen Personengesellschaft Adressaten von Bußgeldbescheiden bei Verstößen gegen das GEG sein.

Beauftragte

Die mit § 8 Abs. 2 GEG fast identische Vorschrift des § 26 Abs. 2 EnEV 2013 wurde im Zuge der EnEV 2009 in die Verordnung aufgenommen und sollte die Möglichkeit schaffen, zur besseren Durchsetzung der Vorschriften neben dem Bauherrn und anderen Verantwortlichen weitere Baubeteiligte als Verantwortliche heranziehen zu können, insbesondere auch für die Verhängung von Bußgeldern.^[3] Nach § 8 Abs. 2 GEG sind jedenfalls auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden. Hierbei handelt es sich also um die beteiligten Sonderfachleute und Fachunternehmen im Rahmen ihrer Beauftragung. In erster Linie kommen in Anlehnung an § 52 ff. MBO als weitere Baubeteiligte insbesondere Architekten, sonstige Planer, Bauunternehmen und Bauleiter infrage,^[4] selbstverständlich aber auch beauftragte Heizungsbauer und andere Unternehmer, die der Eigentümer im Rahmen der Verpflichtung zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG beauftragt.

Immobilienmakler

Gegenüber der ursprünglichen Rechtslage nach der EnEV, sind gemäß § 80 Abs. 4 und 5 GEG auch die Makler zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet und nach § 87 Abs. 1 GEG die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu machen.

[1] Frenz/Lülsdorf/v. Oppen, EnEG/EnEV § 26 EnEV Rn. 2.

[2] HK-GEG/GEIG/Hofmann, § 8 GEG Rn. 2.

[3] BR-Drs. 569/08, S. 98.

[4] Frenz/Lülsdorf/v. Oppen, EnEG/EnEV § 26 Rn. 4.