Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Wohnungseigentümer

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung beschließen. Dies gilt auch dann, wenn nach der Vereinbarung der Verwalter die Erklärung abgeben müsste. Ein solcher Beschluss kann im Umlaufverfahren gefasst werden.

2 Normenkette

WEG § 12 Abs. 1, § 23 Abs. 3

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentümer, nämlich die Wohnungseigentümer X und Y. Diese Wohnungseigentümer haben eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart, nach der der Verwalter Veräußerungen zustimmen soll. Erteilt der Verwalter die Zustimmung nicht, kann diese allerdings nach einer Vereinbarung durch einen Beschluss ersetzt werden. X veräußert ihr Wohnungseigentum an Y. Das Grundbuchamt meint, zum Vollzug bedürfe es der Zustimmung eines Verwalters. Da es diesen nicht gäbe, bedürfe es eines Beschlusses. Die eingereichte schriftliche Erklärung von X und Y reiche also nicht aus.

4 Die Entscheidung

Das sieht das OLG anders! Es könne offenbleiben, ob die Gemeinschaftsordnung den Fall, dass es keinen Verwalter gibt, gegebenenfalls regele. Denn auch nach "allgemeinen Grundsätzen" seien Wohnungseigentümer stets zu einer Entscheidung im Wege des Beschlusses befugt. Ein Beschluss liege auch vor, nämlich in Form des notariellen Übertragungsvertrags, in dem X und Y die Übertragung des Wohnungseigentums vereinbart sowie die Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt haben. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer sei insoweit gemäß § 23 Abs. 3 WEG in einem Umlaufverfahren getroffen worden. Zwar setze der gemäß § 23 Abs. 3 WEG gefasste Beschluss eine unmissverständliche Initiative und damit das Bewusstsein der Wohnungseigentümer voraus, einen verbindlichen Beschluss zu fassen. Diesen Anforderungen genügten aber die vorliegenden Erklärungen. Beide Erklärungen genügten zudem den Anforderungen des § 29 GBO.

Hinweis

Nennt eine Vereinbarung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Anstelle der Wohnungseigentümer kann nach § 12 Abs. 1 WEG aber auch ein Dritter bestimmt werden, meist der Verwalter (gemeint ist in der Regel der jeweilige Verwalter). Ist der Dritte unsicher, ob die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 WEG vorliegen, kann er die Wohnungseigentümer nach § 665 BGB um eine Weisung angehen. Gibt es den Dritten nicht, ist z. B. wie im Fall kein Verwalter bestellt, soll die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich und ausreichend sein. Dem schließt sich das Gericht an. Sieht man es so, muss man fragen, auf welche Weise die Zustimmung erteilt werden kann. Das Gericht meint mit der h. M., es bedürfe eines Beschlusses. Einen solchen kann man in der Versammlung fassen – daran fehlte es aber. Aber auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Grundsätzlich bedarf es dafür einer Initiative, der Zustimmung, schriftlich zu beschließen und der Zustimmung zum Beschluss. Diese Anforderungen sieht das Gericht als gegeben an. Die Zustimmung des X zu der von ihm selbst vorgenommenen Grundstücksübertragung ergebe sich "unmissverständlich" aus dem vorgelegten notariellen Vertrag sowie seinem Antrag auf Eigentumsumschreibung, dem er die Zustimmungserklärung des Y beigefügt habe. Beide Erklärungen genügten zudem den Anforderungen des § 29 GBO. Dagegen wird man kaum was einwenden können. Man kann nur fragen, ob die Veräußerungsbeschränkung diesen Fall überhaupt erfasst. Denn mit der Übertragung des Eigentums von X auf Y gibt es kein Wohnungseigentum mehr. Es gibt nur einen Alleineigentümer. Warum sollte sich dieser vor sich selbst schützen?

Repetitorium: Wichtiger Grund

Ein wichtiger Grund i. S. v. § 12 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist. Auf ein Verschulden kommt es jeweils nicht an. Beide Begriffe sind – da ein Wohnungseigentümer mit seinem Wohnungseigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren kann – jeweils eng auszulegen. Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig, wenn aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht zu erwarten ist, dass er das Hausgeld – auch konkret absehbare erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen – künftig nicht bedienen kann. Persönliche Unzuverlässigkeit liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht voraussichtlich gegen die Pflichten als Wohnungseigentümer verstoßen wird. Gegebenenfalls ist aber auch der unzuverlässig, bei dem eine Zwangsvollstreckung im Ausland erfolgen müsste. Im Einzelfall kann auf den Geschäftsführer abgestellt werden. Es muss sich jeweils um Umstände von Gewicht handeln, nicht nur um Unzuträglichkeiten, persönliche Spannungen oder Vorkommnisse. Maßgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Zustimmungserklärung oder -verweigerung.

4.1 Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.8.2019, 3 Wx 151/19