Untervermietung an Touristen – Abmahnung schon bei Anbietung

1 Leitsatz

Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Tagestouristen wie auch schon das Anbieten der vermieteten Wohnung zu entsprechenden Anmeldungen stellt ohne Genehmigung des Vermieters eine Pflichtverletzung des Mietvertrags dar und rechtfertigt somit ohne Weiteres eine Abmahnung.

2 Normenkette

§§ 540, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 553 BGB

3 Das Problem

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung unbefugt einem Dritten z. B. Touristen überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Untervermietung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, sodass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich auch nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist (so bereits BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13).

4 Die Entscheidung

Eine Pflichtverletzung liegt nach einem Urteil des AG München nicht erst dann vor, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen überlässt, sondern bereits dann, wenn der Mieter die Wohnung zur Vermietung über ein Internetportal (z. B. Airbnb) anbietet. Dies rechtfertigt somit ohne Weiteres eine Abmahnung. Wurde der Mieter dementsprechend abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter ein über Airbnb geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält. Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, da der Mieter mit der Aufrechterhaltung des Angebots der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck bringt, die Überlassung der Wohnung an Touristen – ungeachtet der ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 3.2.2015, 67 T 29/15, MDR 2015 S. 203).

5 Entscheidung

AG München, Urteil v. 13.10.2021, 417 C 7060/21, ZMR 2022 S. 563