Thüringer OLG Urteil vom 16.01.2001 - 3 U 655/00

Verfahrensgang

LG Meiningen (Urteil vom 25.04.2000; Aktenzeichen 2 O 1760/99)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 18.04.2002; Aktenzeichen VII ZR 70/01)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Meiningen vom 25.04.2000, Az.: 2 O 1760/99, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 45.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Beschwer der Beklagten liegt über 60.000,00 DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins auf der Grundlage eines Wohnraum- und eines Gewerberaummietvertrags, jeweils vom 07.11.1994.

Beide Verträge wurden von der Firma …, Iserlohn, als Vermieterin und der beklagten Gemeinde, vertreten durch ihre damalige Bürgermeisterin, Frau …, als Mieterin abgeschlossen. Die Mieträume befinden sich in einem Wohn- und Geschäftshaus in …, dem sogenannten Objekt „…”, welches zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht errichtet war. Bei den beiden der Klage zugrunde liegenden Mietverträgen handelt es sich um 2 von insgesamt 19 Mietverträgen, die zwischen der … und der Beklagten über die Mietflächen in dem betreffenden Objekt zustande gekommen sind. Alle Mietverträge habe eine feste Laufzeit von 30 Jahren.

Dem Abschluss der Mietverträge vorausgegangen war ein notarieller Grundstückskaufvertrag vom 02.11.1994 zwischen der I. als Käuferin und der R. GmbH (R.) als Verkäuferin, der den Verkauf der später mit dem Wohn- und Geschäftshaus „…” bebauten Grundstücke zum Gegenstand hatte. Die R. GmbH war zu diesem Zeitpunkt eine von der beklagten Gemeinde – ein Kur- und Erholungsort – zum Zwecke der besseren Vermarktung gegründete Eigengesellschaft, die zwischenzeitlich in eine Stiftung umgewandelt wurde, an der die Beklagte noch zu 2 % beteiligt ist. In der Vorbemerkung zu dem Grundstückskaufvertrag vom 02.11.1994 haben die dortigen Vertragsparteien unter anderem festgelegt, dass die I. GmbH die veräußerten Grundstücke mit einem Wohn- und Geschäftshaus einschließlich Herstellung der Außenanlagen bebauen werde, und zwar im eigenen Namen und auf eigene Rechnung nach Maßgabe eines nachfolgend näher beschriebenen Pflichtenkatalogs. Darüber hinaus enthält der Vertrag unter § 1 folgende Formulierungen:

„Zwischen den Parteien dieses Vertrages besteht Einigkeit dahin, dass der Abschluss von insgesamt 19 Mietverträgen, und zwar 9 Wohnraummietverträgen und 10 Mietverträgen für gewerbliche Einheiten, abzuschließen zwischen der Käuferin und der Gemeinde Masserberg als Hauptmieterin, Geschäftsgrundlage für den hier vorliegenden Kauf- und Bauwerksvertrag ist.

Sollten diese Verträge nicht in der Form und mit dem Inhalt wie dieser Urkunde als Anlagen 3 und 4 im Entwurf als Muster für Wohnraum- und Gewerberaummietvertrag mit den wesentlichen Vertragsdaten für das einzelne Mietverhältnis beigefügt wirksam zustande kommen, so hat die Käuferin das Recht, von dem hier vorliegenden Kauf- und Bauwerksvertrag folgenlos zurückzutreten.”

Die 19 Mietverträge wurden in der Folge abgeschlossen, das Wohn- und Geschäftshaus von der I. GmbH errichtet und die Mietverträge in Vollzug gesetzt. Die in den jeweiligen Mietverträgen ausdrücklich zur Untervermietung berechtigte Beklagte vermietete die Mietflächen ihrerseits an die R. GmbH, die sie wiederum untervermietete.

Mit der Errichtung des Objekts „…” sollte nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien die Attraktivität des Kur- und Erholungsortes Masserberg gesteigert werden.

Das Wohnungs- bzw. Teileigentum an den in den streitgegenständlichen Mietverträgen bezeichneten Mieträumen veräußerte die I. GmbH an die Eheleute Helmer, die nach dem – vom Landgericht für zulässig erachteten – erstinstanzlichen Parteiwechsel nunmehr auch Kläger des vorliegenden Rechtsstreites sind. Am 12.12.2000 trat die I. GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer …, etwaige ihr zustehende Schadensersatzansprüche gegen die beklagte Gemeinde aus der Anbahnung der hier streitgegenständlichen Mietverträge an die Kläger ab. Die Kläger nahmen die Abtretung an.

In der Zeit von September 1998 bis Februar 1999 sowie seit Juli 1999 entrichtete die Beklagte für die angemieteten Flächen keinen Mietzins. Seit diesem Zeitpunkt vertrat sie die Auffassung, dass es sich bei den Mietverträgen um genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte im Sinne des § 64 Thüringer Kommunalordnung (ThürKO) handele, die mangels Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde gemäß § 123 Abs. 2 ThürKO unwirksam seien. Ungeachtet dessen wurden die Mieträumlichkeiten von den Endmietern weiterhin genutzt. Die von der Beklagten abgeschlossenen Untermietverträge bestanden und bestehen fort.

Einen Antrag auf Erteilung der seitens der Beklagten nunmehr für erforderlich gehaltenen kommunalaufsichtlichen Genehmigung stellte die Beklagte nicht. Mit Bescheid vom 05.12.2000 beanstandete das Landratsamt … als zuständige Rechtsaufsichtsbehö...