Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 5 Sondernutzungsrechte (Sondernutzungsrechtsvereinbarungen)

5.1 Überblick

Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG^[1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wird.^[2]

Dieses Recht, das die sachenrechtliche Zuordnung nicht berührt^[3], wird in der Praxis und in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG Sondernutzungsrecht und hier auch als Sondernutzungsrechtsvereinbarung bezeichnet. Eine solche Regelung soll wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch keine Gebrauchskonkretisierung darstellen, sondern § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG abändern.^[4]

Gemeinschaftliches Eigentum

Die Fläche und/oder der Raum, für den die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung geschlossen haben, steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Dennoch geht die h. M. davon aus, dass die Verwaltung ungeachtet der §§ 18 Abs. 1, 9a Abs. 2 WEG in den Händen des Berechtigten liegt und die Verwaltung keine Pflichten treffen.

[1] OLG München, Beschluss v. 9.10.2015, 34 Wx 184/15, ZWE 2016 S. 51 Rn. 24.

[2] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18 Rn. 37; BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17, ZMR 2018 S. 681 Rn. 8.

[3] BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, ZMR 2019 S. 518 Rn. 12; BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17, ZMR 2018 S. 681 Rn. 12.

[4] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, NZM 2016 S. 861 Rn. 11.

5.2 Unterscheidung zum Gebrauchsrecht

Ob ein Sondernutzungs- und kein bloßes Gebrauchsrecht i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG vorliegt, ist nach h. M. anhand der Prüfsteine

• Ausschließlichkeit,
• Bestimmtheit,
• Dauer,
• Gegenleistung,
• Kompensation und
• Widerruflichkeit

zu ermitteln. Prüfstein ist aber vor allem ein vollständiger Gebrauchsentzug.^[1]

Begriff: Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht liegt vor, wenn Wohnungseigentümer bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume oder Flächen einzelnen Wohnungseigentümern durch eine Vereinbarung derart zuweisen, dass diese die Räume oder Flächen allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer gebrauchen und nutzen können.^[2]

Gegenstände von Sondernutzungsrechten

• Freiflächen (z. B. Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen),
• Räume (z. B. Dachböden, Keller, Garagen),
• Gebäudebestandteile (z. B. Fassadenfläche für Werbung)

Dazu kann beispielsweise aber auch gehören, dass erlaubt wird, im Treppenhaus Schränke oder Garderoben aufzustellen. So liegt es auch, wenn jedem Wohnungseigentümer ein "gleichwertiger Nutzungsbereich" (Keller-, Abstell- oder Parkflächen) zugewiesen wird.^[3]

Gebrauchsrecht

Davon zu unterscheiden ist die bloße Konkretisierung gemeinschaftlicher Benutzung. Turnusregelungen – die Regelung, welcher Wohnungseigentümer wann und wie lange ein Recht zum Gebrauch an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum oder einer Fläche hat – sind kein Sondernutzungsrecht. Denn ein Turnussystem bezweckt eine gleichförmige Regelung des Gebrauchs und entzieht nicht den Mitgebrauch.^[4] Etwas anderes kann gelten, wenn der zeitabschnittsweise alleinige Gebrauch länger andauert: je länger dies der Fall ist, desto eher kann ein Sondernutzungsrecht vorliegen. Kein Sondernutzungsrecht ist es auch, einem Wohnungseigentümer nur einen bestimmten Gebrauch einzuräumen und gleichzeitig den Miteigentümern die übrigen Gebrauchsmöglichkeiten zu belassen.

[1] BGH, Beschluss v. 20.2.2014, V ZB 116/13, NJW 2014 S. 1879 Rn. 16.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, NZM 2016 S. 861 Rn. 14.

[3] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, NZM 2016 S. 861 Rn. 12.

[4] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, NZM 2016 S. 861 Rn. 18.

5.3 Begründung eines Sondernutzungsrechts

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts bedarf einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung.^[1] Die Begründung im Wege eines Beschlusses wäre unwirksam.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16, NZM 2017 S. 607 Rn. 10; BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11, NZM 2012 S. 464 Rn. 11.

[2] BGH, Beschluss v. 20.2.2014, V ZB 116/13, NJW 2014 S. 1879 Rn. 16.

5.3.1 Zuweisung durch teilenden Eigentümer

Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG.^[1] Zuweisung meint, dass der Berechtigte den (noch unbekannten) Sondernutzungsberechtigten und/oder den Gegenstand benennt. Ein möglicher "Zuweisungsweg" besteht darin, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinbaren, dass einer von ihnen (in der Regel der Aufteiler (= Bauträger)) oder ein Dritter (beispielsweise der Verwalter^[2]) das Recht hat, den Gegenstand später einem Wohnungseigentumsrecht zum (Allein-)Gebrauch "zuzuweisen".^[3]

[1] BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11, NZM 2012 S. 464 Rn. 8; BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 74/11, NJW 2012 S. 676 Rn. 12.

[2] OLG München, Beschluss v. 28.9.2015, 34 Wx 84/14, ZWE 2016 S. 19; a. A. BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 125/11, NZM 2012 S. 464...