Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 4.2 Zweckbestimmungen

Die h. M. unterscheidet 2 Arten von Benutzungs- und Gebrauchsbestimmungen in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, aber auch auf das Sondereigentum. Üblicherweise spricht man insoweit von den "Zweckbestimmungen im weiteren Sinne" und den "Zweckbestimmungen im engeren Sinne".

4.2.1 Zweckbestimmungen im weiteren Sinne

Als Zweckbestimmungen im weiteren Sinne werden die in §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 8 Abs. 1 WEG vorgesehenen Anordnungen angesehen, die einteilen, dass die zum Sondereigentum bestimmten Räume dem Wohnen (§ 1 Abs. 2 WEG) oder nicht dem Wohnen (§ 1 Abs. 3 WEG) dienen sollen. Diese Zweckbestimmungen im weiteren Sinne werden von der notariellen Praxis üblicherweise im textlichen Teil der Teilungserklärung/des Teilungsvertrags angegeben, obwohl sie als eine Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und damit als eine bloß "schuldrechtliche" Vereinbarung angesehen werden.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, ZNotP 2018 S. 20 Rn. 6; BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, ZMR 2012 S. 793 Rn. 9.

4.2.2 Zweckbestimmungen im engeren Sinne

Als Zweckbestimmungen im engeren Sinne werden Benutzungs- bzw. Gebrauchsvereinbarungen verstanden, welche die bereits abstrakt getroffene Anordnung, welchem Zweck im Sondereigentum stehende Räume im Allgemeinen dienen sollen, weiter einengen.^[1] Sie sind nicht zwingend und in Bezug auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers selten. Etwas Anderes gilt für die Räume, die nicht bewohnt werden dürfen.

Praxis-Beispiel

Mögliche Benutzungs- bzw. Gebrauchsvereinbarungen

• die Räume sollen nur dem Zweck "Hotel" dienen;
• die Räume sollen dem Zweck "Laden" dienen;
• die Räume sollen dem Zweck "Restaurant" dienen;
• die Räume sollen dem Zweck "Büro" dienen;
• die Räume sollen dem Zweck "Praxis" dienen;
• die Räume sollen dem Zweck "Heim" dienen.

[1] Elzer, ZNotP 2021, S. 467, 468; SWK WEG-R-WEG/Mehle Gebrauchs- und Nutzungsvereinbarungen Rn. 10.