Jörg Wilde

Wird eine Wohnung neu angeschafft oder hergestellt, die entweder im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen ist, kann man, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, eine zusätzliche Sonderabschreibung nach § 7b EStG erhalten. Gefördert werden (neben der Regelabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG) im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden 3 Jahren bis zu jährlich 5 % an Abschreibungen von der Bemessungsgrundlage.[1]

Voraussetzungen

Bei Anschaffung (Kauf) einer neuen Wohnung, muss diese innerhalb des Jahres angeschafft werden, in der sie fertiggestellt wurde. Maßgeblich für die Bestimmung des Anschaffungszeitpunkts ist die Verschaffung der Verfügungsmacht durch den Verkäufer (Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten).

 
Praxis-Beispiel

Keine Förderung: Anschaffung erst im Jahr nach Fertigstellung

A erwirbt im Dezember 2024 per Kaufvertrag ein im Jahr 2024 fertiggestelltes Mehrfamilienhaus. Verkäufer und A vereinbaren, dass der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten erst im Februar 2025 erfolgen soll. Obwohl der Kaufvertrag bereits im Jahr der Fertigstellung des Gebäudes geschlossen wurde, kann A die Sonderabschreibung nicht nutzen. Maßgeblich ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Dieser Übergang erfolgt erst im Folgejahr.

Ist die zeitliche Voraussetzung für die Anschaffung oder Herstellung erfüllt, müssen weitere Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Die Wohnung ist aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027[2] gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige hergestellt worden und erfüllt die Wohnungsvoraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG (§ 7b Abs. 4 Nr. 1 EStG) und
  • die Wohnung ist aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige hergestellt worden, die die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (NH) erfüllen, welches durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" nachgewiesen ist (§ 7b Abs. 4 Nr. 2 EStG).
[2] Dieses Datum wird nach dem Wachstumschancengesetz 2023 auf den 1.1.2029 heraufgesetzt. Das Wachstumschancengesetz ist vor Redaktionsschluss dieses Beitrags noch nicht abschließend verabschiedet worden.

1.1 Baukostengrenze

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher sein als 4.800 EUR[1] je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG). Ist diese Grenze überschritten, entfällt die gesamte Förderung des § 7b EStG.[2]

 
Praxis-Beispiel

Keine Förderung: Kostengrenze ist überschritten

B errichtet im Jahr 2024 (Bauantrag 2023) ein Luxusmietwohngebäude mit einer Wohnfläche von 400 m2. Die Herstellungskosten belaufen sich auf 2,5 Mio. EUR. Auf jeden Quadratmeter Wohnfläche entfallen somit Herstellungskosten in Höhe von 6.250 EUR. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist nicht möglich, da der Grenzbetrag für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.800 EUR überschritten ist.

 

Wohnung i. S. d. § 181 BewG

Eine Wohnung i. S. d. § 181 BewG muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Die Wohnung muss in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein, dass der Mieter dort einen selbstständigen Haushalt führen kann.
  • Sind im Gebäude mehrere Wohnungen vorhanden, müssen diese voneinander abgetrennt und abgeschlossen sein.
  • Die Wohnungen müssen über einen eigenen Zugang verfügen.
  • Die Wohnfläche muss mindestens 23 m2 betragen (Ausnahme: Studentenwohnheime und Appartements in einem Seniorenheim oder betreutes Wohnen. Hier reichen 20 m2 Wohnfläche aus.).
  • Es müssen innerhalb der Wohnung die für eine Haushaltsführung notwendigen Nebenräume vorhanden sein (Küche, Toilette, Bad oder Dusche).

Berücksichtigung der Nutzflächen

Im Gesetz ist nur bestimmt, dass die Wohnfläche die Baukostengrenze nicht übersteigen darf. Nun ist es aber so, dass ein Gebäude nicht nur aus Wohnflächen, sondern auch aus Nutzflächen besteht. Diese sind bei der Berechnung der Baukostengrenze zu berücksichtigen.[3] Dabei müssen alle entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Wohn- und Nutzfläche verteilt werden. Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen.[4] Bei der Ermittlung der Nutzfläche sind von § 2 Abs. 3 WoFIV abweichend auch Nebenräume einzubeziehen: Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Bade- und Brauseräume sowie die zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., soweit sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind.[5]

 

Bruttogrundfläche (BGF)

Alternativ kann die sachgerechte Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter auch nach der Bruttogrundfläche (BGF) erfolgen. Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen des Objekts, die nach der DIN 277 ermittelt werden. Die entsprechenden Angaben müssen dem Finanzamt anhand der Bauunterlagen nachgewiesen werden.

 

Sonderausstattung

Mehraufwendungen für Sonderausstattungen bleiben unberücksichtigt, wenn eindeutig n...

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