Staffelmiete - Vereinbarung, Höhe und Rechtsfolgen / Zusammenfassung

Unter einer Staffelmiete versteht man eine Vereinbarung, nach der spätere Mietsteigerungen bereits beim Vertragsschluss im Voraus festgelegt werden. Eine Staffelmiete kann sowohl bei der Wohnraummiete als auch bei der Geschäftsraummiete vereinbart werden.

Bei Wohnraum gilt § 557a BGB. Die Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Bei Geschäftsraum besteht Gestaltungsfreiheit.

• Die zu beachtende Schriftform ist nicht gewahrt.

  Dieser Fehler tritt insbesondere dann auf, wenn im Kopf des Mietvertrags ein Ehepaar als Mieter aufgeführt ist und der Vertrag nur vom einem der Eheleute unterzeichnet wird. Eine solche Staffelmietvereinbarung entspricht nicht der gesetzlichen Schriftform. Die Vereinbarung ist unwirksam.

• Die Zeiträume zwischen den einzelnen Mietsteigerungen sind kürzer als 1 Jahr.

  Häufig ist die Laufzeit der ersten Staffel geringer als ein Jahr, wenn der Mietvertrag während des Jahres begründet wird. Ist beispielsweise eine Wohnung am 1.2.2020 vermietet worden und vereinbart, dass die Grundmiete 500 EUR beträgt und dass sich die Miete am 1.1. eines jeden Jahres um 20 EUR erhöht, so beträgt die Laufzeit der ersten Staffel nur 11 Monate. Eine solche Vereinbarung ist insgesamt unwirksam.

• Die Dauer des Kündigungsausschlusses ist fehlerhaft berechnet.

  Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn auseinanderfallen. Beispiel: Der Mietvertrag wird am 5.2.2020 abgeschlossen und vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2020 beginnt. Die Kündigung kann dann höchstens bis zum 4.2.2024 ausgeschlossen werden. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, wonach die Kündigung für die Dauer von maximal 4 Jahren ausgeschlossen werden kann. Wird die Dauer des Kündigungsausschlusses ab Mietbeginn berechnet und als Termin für die frühestmögliche Kündigung der 31.3.2024 festgelegt, so ist – falls der Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart wird – die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam.