Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ihm verwalteter Eigentümergemeinschaften halten muss. Der Verwalter darf selbstverständlich Gelder der Erhaltungsrücklage nicht für eigene Zwecke einsetzen bzw. verwenden. Er darf sich insbesondere nicht zur Befriedigung seiner Vergütungsansprüche an den Rücklagegeldern bedienen.[1] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, Rücklagegelder zur Vermeidung von Schuldzinsen auf dem Girokonto zu belassen.[2]
Getrennte Kontenführung
Nicht einheitlich wird die Frage beantwortet, ob der Verwalter die Erhaltungsrücklage zwingend auf einem eigenen Bankkonto, also getrennt vom gemeinschaftlichen Girokonto, anzulegen hat. Da dies vereinzelt aber so gesehen wird,[3] sollte die getrennte Kontenführung in der Praxis erfolgen. Dies folgt auch aus dem Gebot der verzinslichen Anlage der Rücklagegelder.[4]
Geldanlage
Allerdings darf der Verwalter die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht spekulativ anlegen. Die Anlage in Aktien oder Aktienfonds würde den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erheblich widersprechen.[5]
Beschließen andererseits die Wohnungseigentümer eine spekulative Anlage der Erhaltungsrücklage, hat der Verwalter den Beschluss durchzuführen, weil die Anlageform der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer unterliegt – ein solcher Beschluss würde auf entsprechende Anfechtungsklage hin freilich für ungültig erklärt werden.
Die konkrete Anlageform hängt in der Praxis stets von den Maßgaben des Einzelfalls ab.
Maßgeblich ist
- die Ausstattung der Rücklage selbst,
- die Prüfung, ob größere Maßnahmen der Erhaltung erforderlich sein werden.
Je nach Ausstattung der Rücklage kann jedenfalls ein Teil sicherlich zur Erzielung besserer Zinskonditionen auf Festgeldkonten oder auch in Form von Bundesschatzbriefen angelegt werden. Andererseits soll die Anlage auch lediglich eines Teils der Erhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrags den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.[6] Für Fälle unerwarteten Erhaltungsbedarfs müssen jedenfalls Rücklagengelder sofort zur Verfügung stehen.
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